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Cession ou régime hôtelier : ce que vous payez ne relève pas du même contrat
Deux parcs voisins peuvent reposer sur deux modèles qui n’ont rien à voir. Dans le premier, vous achetez une parcelle et vous devenez membre d’une association syndicale libre : vous votez le budget qui fixe votre cotisation. Dans le second, vous louez un emplacement à un exploitant unique et vous payez une redevance dont il fixe seul le montant.
Cette différence commande tout le reste. Le nom de ce que vous payez, l’organe qui en décide, le recours dont vous disposez quand le montant grimpe, la nature même du contrat que vous signez.
Vous trouverez ici, poste par poste, ce qui se paie chaque année dans un parc, qui en fixe le montant et ce que cet argent finance. Deux règles que ce site présentait comme légales y sont corrigées : elles ne le sont pas.
Une redevance ne s’apprécie pas à son montant, mais à ce qu’elle recouvre et à qui en décide. Demandez le budget voté, ou le détail de l’exploitant, poste par poste : voiries et réseaux, espaces verts, assurance des parties communes, gestion. Deux parcs au même prix affiché ne financent pas les mêmes choses.
Aucun texte n’impose une taille minimale de parcelle
Le chiffre de 200 mètres carrés circule partout, et ce site l’a lui-même publié comme une obligation du Code de l’urbanisme. C’est faux.
Nous avons relu les textes qui pourraient la porter. Ni les articles R. 111-36 à R. 111-50 du Code de l’urbanisme, ni les articles L. 443-1 à L. 443-3, ni les arrêtés codifiés aux articles A. 111-6 à A. 111-10 ne comportent de superficie minimale de parcelle. L’article L. 443-1, que plusieurs sources citent à l’appui, ne contient aucun chiffre : il se borne à soumettre à permis d’aménager la création d’un parc destiné à l’accueil d’habitations légères de loisirs. Le seul article du code consacré au parc résidentiel de loisirs est R. 111-36, et c’est un article de renvoi vers des arrêtés.
Le seuil de 200 mètres carrés est un critère de la grille de classement des parcs exploités sous régime hôtelier, une démarche volontaire. Ce n’est pas une norme d’urbanisme opposable. Et le classement est réservé aux parcs entièrement loués : un parc qui cède ses parcelles ne peut pas être classé. Ce critère ne peut donc pas s’appliquer à la parcelle que vous achetez.
Nous ne publions pas non plus de surface moyenne commercialisée. Aucun relevé que nous ayons pu vérifier ne la documente, et une moyenne reconstituée vaudrait moins que l’absence de chiffre. La seule surface qui vous engage est celle du plan de composition annexé au permis d’aménager, reprise dans votre acte.
Une règle de surface existe pourtant. Elle est régulièrement confondue avec la précédente, alors qu’elle porte sur autre chose.
« Les aménagements et installations des parcs résidentiels de loisirs doivent prévoir des mesures appropriées à l’environnement et au site [...] pour : [...] 3º Limiter l’occupation maximale des hébergements tels que habitations légères de loisirs, résidences mobiles de loisirs et caravanes, auvents et terrasses amovibles exclus, à 20 % de la surface totale de l’emplacement qui leur est affecté. »
Ce n’est pas la taille du terrain qui est encadrée, c’est la part de l’emplacement que votre hébergement a le droit de couvrir. Le texte parle d’occupation maximale des hébergements, pas d’emprise au sol : les deux notions sont distinctes et n’ont pas le même mode de calcul. En camping, la même limite est fixée à 30 %.
Reste ce que vous pouvez poser sur la parcelle. Une résidence mobile de loisirs, c’est-à-dire un mobil-home, ne peut pas être installée dans un parc à la fois créé après le 1er octobre 2007 et exploité par cession d’emplacements ou par location de plus d’un an. Les deux conditions sont cumulatives : un parc antérieur à cette date peut légalement en accueillir même s’il vend ses parcelles. C’est la raison technique pour laquelle un parc récent qui cède ses parcelles y installe des chalets et non des mobil-homes. Les catégories en jeu, et les mots que vos documents emploient, sont repris un par un dans le glossaire du parc résidentiel de loisirs.
Cotisation d’ASL ou redevance d’emplacement : deux contrats, deux droits
Les montants se ressemblent. La nature juridique, non, et c’est elle qui décide de ce que vous pouvez opposer.
Dans un parc à cession, vous êtes propriétaire de votre parcelle et membre de l’association syndicale libre qui administre les parties communes. Cette association relève de l’ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 et de son décret d’application nº 2006-504 du 3 mai 2006. L’adhésion n’est pas un choix : elle est attachée au terrain et se transmet avec lui. Ce que vous versez est une cotisation, votée par une assemblée dont vous faites partie et à laquelle vous pouvez demander des comptes.
Sous régime hôtelier, le montage est inversé.
« Les parcs résidentiels de loisirs exploités sous régime hôtelier sont destinés à l’accueil d’habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs et de caravanes. Ils sont constitués d’emplacements nus ou équipés de l’une de ces installations, destinés à la location pour une durée pouvant être supérieure au mois, ainsi que d’équipements communs. [...] Un parc résidentiel de loisirs ne peut être exploité sous régime hôtelier qu’à la double condition qu’une seule personne physique ou morale ait la propriété ou la jouissance du terrain et que l’exploitation en soit assurée par une seule personne physique ou morale. »
Vous ne détenez pas le sol. Vous louez un emplacement, et ce que vous payez est une redevance : un prix contractuel, fixé par l’exploitant, dans un louage de chose au sens des articles 1709 et suivants du Code civil. Il n’y a ni assemblée, ni vote, ni budget soumis à approbation.
Aucun texte n’impose de plafond de hausse, d’indice de révision obligatoire, de préavis ni de durée minimale à un contrat d’emplacement en régime hôtelier. Ce qui vous protège est ce que vous avez fait écrire dans le contrat, et rien d’autre. La clause de révision se lit avant la signature, pas après la première augmentation.
Une obligation d’information existe bien, mais son champ est plus étroit que ce qu’on en lit souvent.
« Une notice d’information sur les conditions de location des emplacements à l’année doit également être remise à tous les propriétaires de résidences mobiles de loisirs. Ces derniers attestent avoir pris connaissance de cette notice avant toute signature d’un contrat de location d’un emplacement à l’année. »
Deux limites, donc. La notice vise les propriétaires de résidences mobiles de loisirs, pas tout occupant, et pas les propriétaires de chalet ou d’habitation légère de loisirs. Et elle est due avant la signature d’un contrat de location d’emplacement à l’année, pas avant n’importe quelle signature.
Qui vote le budget, et pourquoi les statuts pèsent plus que la loi
Dans un parc à cession, l’assemblée des membres vote le budget, et la cotisation en découle. Reste à savoir comment les voix s’y comptent.
« Une voix par propriétaire » n’est imposée par aucun texte. Ce site l’a écrit comme une règle légale, et ce n’en est pas une. L’ordonnance de 2004 et son décret de 2006 renvoient aux statuts pour les modalités de vote.
Une voix par lot, une voix par propriétaire, un vote au prorata des surfaces, un vote en millièmes : tout est possible. Le choix a été fait par le rédacteur des statuts, en général bien avant votre arrivée. Il n’est pas anodin. Dans un parc où le lotisseur conserve plusieurs parcelles invendues, un scrutin par lot lui laisse mécaniquement la majorité des voix. La clé de répartition des charges obéit à la même liberté statutaire : il n’en existe aucune de légale.
Le mode de scrutin et la clé de répartition se lisent donc dans les statuts avant d’acheter, au même rang que le prix. C’est l’un des points à contrôler avant de s’engager.
Si une décision d’assemblée vous paraît irrégulière, le délai pour la contester n’est pas de deux mois. Deux mois, c’est la règle des copropriétés, et un parc résidentiel de loisirs n’en est pas une. Aucun texte propre à l’association syndicale ne fixe de délai spécial : c’est la prescription de droit commun qui s’applique.
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Cinq ans. La Cour de cassation l’a confirmé pour les associations syndicales libres, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 14 novembre 2012, pourvoi nº 11-23.808. Dans l’autre sens, l’association ne dispose ni de rôle ni de titre exécutoire pour recouvrer une cotisation impayée : elle doit passer par le juge. Un parc dont les impayés s’installent voit donc son budget se dégrader bien avant que la procédure n’aboutisse.
Ce que cet argent finance, et les 20 % qui n’en sont pas
Vient la question que se pose tout acheteur : pour quoi paie-t-on, exactement ?
Le poste principal est l’entretien de ce que personne ne possède seul. Voiries internes, réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité, éclairage, espaces verts, clôtures et portails. S’y ajoutent, selon les parcs, le gardiennage, la piscine et ses obligations de surveillance, les aires de jeux, la collecte des déchets lorsqu’elle est organisée en interne, l’assurance des parties communes, et les frais de gestion de l’association ou de l’exploitant.
Le document qui répond précisément n’est pas une plaquette. C’est le budget voté, en cession, ou le détail chiffré que vous demandez à l’exploitant, en régime hôtelier. Un parc qui refuse de le communiquer poste par poste vous a déjà répondu.
Ce site a écrit que les espaces collectifs devaient représenter au moins 20 % de la superficie du parc. Nous n’avons identifié aucune base légale nationale à cette obligation et nous la retirons. Le seuil de 20 % qui existe est celui de l’article A. 111-9, 3º : il limite l’occupation maximale des hébergements à 20 % de la surface de l’emplacement qui leur est affecté, auvents et terrasses amovibles exclus. Une part d’emplacement, pas une part de parc. Le même chiffre servait ici à décrire deux règles différentes, dont une seule existe.
Ce qui délimite réellement les espaces communs d’un parc, ce sont son permis d’aménager et le plan de composition qui l’accompagne, puis les statuts de l’association pour leur gestion. L’articulation de ces documents entre eux est traitée par la page consacrée au cadre juridique.
Le budget annuel d’un propriétaire, poste par poste
Avant tout chiffre, une précaution qui vaut pour l’ensemble de ce site.
Il n’existe aucune statistique publique sur les parcs résidentiels de loisirs. L’INSEE exclut de son enquête sur le parc et la fréquentation des campings les campings à vocation exclusivement résidentielle, et aucune fédération professionnelle ne publie de données de prix, de charges ou de rendement. Les ordres de grandeur ci-dessous sont ceux que nous observons ; ils ne remplacent pas les comptes du parc et les chiffres du vendeur, que vous devez exiger.
| Poste | Qui en fixe le montant | Ordre de grandeur observé |
|---|---|---|
| Cotisation d’ASL | L’assemblée des membres, par un vote, en régime de cession | 700 à 1 800 € par an, cotisation seule |
| Redevance d’emplacement | L’exploitant seul, par le contrat, en régime hôtelier | 1 800 à 6 000 € par an, hors consommations |
| Assurance | Votre assureur, pour l’hébergement et la responsabilité civile | Nous ne le chiffrons pas |
| Taxes locales | La commune et l’intercommunalité, par délibération | Votre avis d’imposition |
| Eau et électricité | Le distributeur, selon la consommation relevée | Selon votre usage réel |
| Entretien courant | Vous, ou le prestataire que vous choisissez | Nous ne le chiffrons pas |
| Provision de travaux | Vous, en anticipation du renouvellement | 1 600 à 2 400 € par an pour un chalet |
| Coût annuel complet | Somme réellement constatée chez un propriétaire | 3 000 à 8 000 € par an |
Ordres de grandeur relevés par notre observation du marché, août 2026. La dernière ligne n’est pas l’addition des précédentes : c’est une fourchette de coût complet observée pour elle-même. La provision de travaux correspond à un renouvellement de 40 000 à 60 000 € étalé sur vingt-cinq ans, bardage, toiture, menuiseries et lasure compris.
Une cible utile, indépendante du montant des charges : conservez l’équivalent de trois mois de charges fixes en réserve de trésorerie. Un exploitant sérieux en garde deux à trois de son côté. C’est ce qui absorbe un appel de fonds exceptionnel sans vous obliger à vendre au mauvais moment.
Ces fourchettes ne sont pas un barème et ne se négocient pas avec un vendeur. Trois documents, eux, engagent : le budget voté ou le détail de l’exploitant, les comptes des deux derniers exercices, et l’état des cotisations déjà dues sur la parcelle que vous achetez, qui vous suivra si personne ne l’a soldé.
Faire louer son hébergement : ce que prélève celui qui s’en charge
Beaucoup d’acheteurs comptent sur la location pour absorber une partie de ces charges. Le taux de commission décide alors d’une bonne part du résultat, et il varie fortement selon ce que vous déléguez réellement.
Ce site a publié deux fourchettes différentes pour une même prestation, sur deux pages distinctes. Voici la seule que nous retenons désormais, avec les quatre modes de délégation présentés ensemble : un taux de commission ne veut rien dire tant qu’on ne sait pas ce qu’il recouvre.
| Mode de délégation | Commission observée | Ce que vous déléguez |
|---|---|---|
| Plateforme | 3 à 15 % | La diffusion de l’annonce et l’encaissement |
| Conciergerie | 15 à 30 % | L’accueil et la remise en état entre deux séjours |
| Mandat facultatif | 25 à 35 % | La location entière, sans y être tenu |
| Mandat obligatoire | 30 à 45 % | La même chose, imposée par le contrat d’emplacement |
Ordres de grandeur relevés par notre observation du marché, août 2026. Le taux s’applique à des assiettes qui varient d’un contrat à l’autre : loyer perçu, loyer hors taxes de séjour, ou loyer hors ménage. Faites préciser l’assiette autant que le taux.
Le mandat obligatoire est le cas à repérer avant de signer. Certains contrats d’emplacement imposent de passer par la gestion du parc, et le taux devient alors subi, sur toute la durée du contrat. Ce que cela produit sur un calcul de rendement est traité par la page consacrée à l’investissement en parc.
Deux mentions d’honnêteté pour finir. Nous ignorons quelle proportion de parcs interdit la location par un tiers : ce sont le règlement du parc et votre contrat qui le disent, pas la loi. Et nous ne publions aucune commission de mutation à la revente, faute de source : elle est purement contractuelle, aucun droit de présentation légal ne l’impose.
Sources
- Code de l’urbanisme, article A. 111-9, arrêté du 28 septembre 2007, LEGIARTI000006813792, consulte le 2026-08-23
- Code de l’urbanisme, article L. 443-1, ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005, LEGIARTI000006815786, consulte le 2026-08-23
- Code de l’urbanisme, article R. 111-42, décret 2015-1783 du 28 décembre 2015, LEGIARTI000031721209, consulte le 2026-08-23
- Code de l’urbanisme, article R. 111-41, décret 2015-1783 du 28 décembre 2015, LEGIARTI000031721211, consulte le 2026-08-23
- Code de l’urbanisme, article R. 111-37, décret 2015-1783 du 28 décembre 2015, LEGIARTI000031721230, consulte le 2026-08-23
- Code du tourisme, article D. 333-4, décret 2014-138 du 17 février 2014, LEGIARTI000028621242, consulte le 2026-08-23
- Code du tourisme, article D. 333-5, décret 2019-300 du 10 avril 2019, LEGIARTI000038369436, consulte le 2026-08-23
- Code du tourisme, article L. 333-1, loi 2009-888 du 22 juillet 2009, LEGIARTI000025576885, consulte le 2026-08-23
- Code du tourisme, article R. 333-6, décret 2009-1650 du 23 décembre 2009, LEGIARTI000021581569, consulte le 2026-08-23
- Code civil, article 2224, loi 2008-561 du 17 juin 2008, LEGIARTI000019017112, consulte le 2026-08-23
Autres textes sur lesquels cette page s’appuie, cités sans lien, la règle des dix références liées s’appliquant à ce bloc : Code de l’urbanisme, articles R. 111-36, R. 111-38 (LEGIARTI000031721228), R. 111-43 (LEGIARTI000031721207), L. 443-2 et L. 443-3, A. 111-6 à A. 111-10 dont A. 111-7 (LEGIARTI000006813786), et A. 424-12 (LEGIARTI000006814104) ; Code civil, articles 1709 et suivants sur le louage de chose ; ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et son décret d’application 2006-504 du 3 mai 2006 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 novembre 2012, pourvoi 11-23.808, publié au bulletin ; registre des valeurs de marché de la rédaction, version du 23 août 2026, pour les ordres de grandeur de cotisation, de redevance, de provision de renouvellement, de coût annuel complet et de commission de gestion locative.
Les articles cités ont été relus mot pour mot sur le fonds LEGI republié en données ouvertes par la DILA, sur la balise article et jamais par recherche de chaîne, chacun avec son identifiant LEGIARTI, son état de vigueur et son texte modificateur. Les ordres de grandeur chiffrés ne proviennent d’aucune statistique publique, qui n’existe pas sur ce marché : ce sont des observations de la rédaction, arbitrées et datées, présentées comme telles.
Ce que nous n’avons pas pu vérifier, et que cette page ne prétend donc pas trancher. Le référentiel de classement des parcs n’a pas été reconsulté sur son document officiel : nous réfutons l’origine légale du seuil de 200 mètres carrés et nous en nommons la provenance, sans reproduire le critère ni sa valeur par catégorie. Nous ne publions pas de surface de parcelle réellement commercialisée, faute d’un relevé de marché vérifiable. Le taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable à une redevance d’emplacement, 10 ou 20 %, n’est pas tranché : nous ne le publions pas, alors que l’écart porte sur le premier poste de dépense annuelle. La licéité d’une indexation de redevance sur un indice des prix n’est pas davantage tranchée et relève d’une autre page. Le régime de recouvrement des cotisations par une association syndicale libre repose sur des articles de l’ordonnance de 2004 dont la version en vigueur n’est pas certifiée : nous n’en publions que la conséquence pratique, à savoir le passage par le juge. Cette page ne traite ni les délais de rétractation ni le lexique des sigles, qui relèvent l’un et l’autre d’autres pages de cet ensemble.
Foire aux questions
Peut-on refuser de payer sa cotisation d’ASL si l’on n’utilise pas les équipements ?
Non. L’adhésion à l’association syndicale libre est attachée au terrain, pas à la personne : elle s’impose au propriétaire de la parcelle et se transmet avec elle à l’acquéreur suivant. Le non-usage de la piscine ou des aires de jeux ne dispense donc de rien. Ce que vous pouvez faire, en revanche, c’est contester une décision d’assemblée irrégulière, ou demander la communication des comptes. Notez aussi qu’une cotisation impayée par un vendeur peut vous être réclamée après l’achat.
La redevance d’emplacement peut-elle augmenter d’une année sur l’autre ?
Oui, et rien dans la loi ne plafonne cette hausse. En régime hôtelier, la redevance est un prix contractuel fixé par l’exploitant : aucun texte n’impose d’indice de révision, de préavis ni de durée minimale au contrat d’emplacement. Votre seule protection est la clause de révision que vous avez négociée et signée. Demandez l’historique des redevances des trois dernières années avant de vous engager, et faites écrire dans le contrat la façon dont la hausse sera calculée.
Qui vote le budget dans un parc exploité sous régime hôtelier ?
Personne d’autre que l’exploitant. Un parc sous régime hôtelier suppose qu’une seule personne physique ou morale détienne le terrain et une seule en assure l’exploitation, selon l’article D. 333-4 du Code du tourisme. Il n’y a donc ni association syndicale, ni assemblée, ni vote des occupants. Vous pouvez demander le détail chiffré de ce que la redevance finance, mais vous ne l’approuvez pas. C’est la différence de fond avec un parc qui cède ses parcelles.
Dans quel délai peut-on contester une décision d’assemblée d’ASL ?
Cinq ans, et non deux mois. Le délai de deux mois est celui des copropriétés, et un parc résidentiel de loisirs n’en est pas une. Aucun texte propre aux associations syndicales ne fixe de délai spécial : s’applique donc la prescription de droit commun de l’article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits. La Cour de cassation l’a confirmé pour les ASL le 14 novembre 2012, pourvoi nº 11-23.808.
Un parc classé en étoiles est-il forcément mieux tenu ?
Le classement ne répond pas à cette question. Il est volontaire, prononcé par Atout France et non par la préfecture, et l’absence d’étoiles ne place aucun parc en irrégularité. Surtout, il est réservé aux parcs exploités entièrement sous régime hôtelier : la cession d’une seule parcelle suffit à le faire tomber. Si vous achetez une parcelle, exiger des étoiles reviendrait à écarter tous les parcs qui en vendent. Regardez plutôt les comptes, le budget voté et l’état réel des voiries.