Comment fonctionne un parc résidentiel de loisirs : qui paie quoi, et qui décide

Deux parcs voisins peuvent reposer sur deux modèles qui n’ont rien à voir. Dans le premier, dit parc à cession, vous achetez une parcelle et vous devenez membre de l’association des propriétaires, le plus souvent une association syndicale libre, qui vote le budget dont découle votre cotisation. Dans le second, sous régime hôtelier, vous louez un emplacement à un exploitant unique et vous payez une redevance fixée par contrat. De ce choix dépendent le nom de ce que vous payez, qui en décide et vos recours si le montant augmente. Les montants que nous observons sont réunis sur notre page ce que vous paierez chaque année.

Cotisation d’association ou redevance d’emplacement : deux contrats, deux droits

En parc à cession, vous payez une cotisation votée au sein de l’association dont vous êtes membre. En régime hôtelier, vous payez une redevance, prix de location fixé par votre contrat avec l’exploitant. De cette différence dépendent vos moyens d’agir si le montant augmente.

En parc à cession : une cotisation votée

Vous êtes propriétaire de votre parcelle et membre de l’association qui gère les espaces communs, le plus souvent une association syndicale libre. Lorsque c’est le cas, elle relève de l’ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004 et de son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006. L’adhésion n’est pas un choix : les droits et obligations qui en découlent sont attachés à la parcelle et la suivent quand elle change de main. Ce que vous versez est une cotisation, votée par les organes de l’association, dont vous élisez les membres et auxquels vous pouvez demander des comptes.

En régime hôtelier : une redevance contractuelle

Un parc ne peut être exploité sous régime hôtelier que si une seule personne a la propriété ou l’usage du terrain et une seule en assure l’exploitation (Code du tourisme, article D. 333-4). Vous ne détenez pas le sol : vous louez un emplacement, et la redevance est le prix de cette location, au sens des articles 1709 et suivants du Code civil. Il n’y a ni assemblée, ni vote, ni budget soumis à approbation.

La loi ne plafonne pas cette redevance et n’impose pas de durée minimale au contrat. Elle n’est pas muette pour autant :

• avant la signature d’une location d’emplacement à l’année, l’exploitant doit vous communiquer sur support durable, papier ou courriel, la durée, le prix, les conditions de renouvellement et les modalités de revalorisation (arrêté du 24 décembre 2014) ;
• si votre hébergement est une résidence mobile de loisirs, c’est-à-dire un mobil-home, il doit vous remettre une notice d’information dont vous attestez avoir pris connaissance avant de signer (article D. 333-4) ;
• une modification substantielle du règlement intérieur doit vous être notifiée au moins six mois avant sa date d’effet (arrêté du 17 février 2014) ;
• une clause d’indexation reste soumise au Code monétaire et financier : la variation de l’indice retenue ne peut pas couvrir une période plus longue que celle qui sépare deux révisions (article L. 112-1), et une indexation sur l’inflation générale est en principe interdite (article L. 112-2) ;
• le contrat est conclu entre un professionnel et un consommateur : une clause qui crée un déséquilibre significatif à votre détriment est abusive et réputée non écrite (Code de la consommation, article L. 212-1). Le niveau du prix échappe à ce contrôle, pas les clauses de révision ou de renouvellement.

Le détail de la clause de révision, ligne par ligne, est sur notre page redevance d’emplacement : contrat, révision, renouvellement.

Qui vote le budget, et pourquoi les statuts pèsent plus que la loi

Dans un parc à cession, le budget est voté par l’assemblée des propriétaires ou par le syndicat qu’elle élit, selon les statuts, et la cotisation en découle. En régime hôtelier, personne ne vote : l’exploitant fixe la redevance par contrat. C’est dans les statuts que se lit la façon dont les voix se comptent. Aucun texte n’impose « une voix par propriétaire » : l’ordonnance de 2004 et son décret renvoient aux statuts pour les modalités de vote.

Une voix par parcelle, une voix par propriétaire, un vote au prorata des surfaces : tout est possible, et le choix a été fait par le rédacteur des statuts, en général bien avant votre arrivée. Ce choix compte : dans un parc où l’aménageur conserve plusieurs parcelles invendues, un vote par parcelle peut lui laisser la majorité. La clé de répartition des charges obéit à la même liberté : il n’en existe aucune de légale. Mode de vote et clé de répartition se lisent donc dans les statuts avant d’acheter, au même rang que le prix.

Si une décision d’assemblée vous paraît irrégulière, le délai pour la contester n’est pas de deux mois, qui est la règle des copropriétés. Aucun texte propre aux associations syndicales ne fixe de délai spécial : la prescription de droit commun de cinq ans s’applique, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (Code civil, article 2224). La Cour de cassation avait déjà retenu un délai de cinq ans pour une association syndicale libre le 14 novembre 2012 (troisième chambre civile, pourvoi n° 11-23.808), sous l’ancien article 1304 du Code civil.

Dans l’autre sens, une association syndicale libre dispose de garanties pour se faire payer : l’obligation de cotiser suit la parcelle, et l’association peut inscrire sur celle-ci une hypothèque légale, c’est-à-dire une garantie qui lui permet d’être payée sur le prix lors d’une vente. Avant d’acheter, vérifiez donc qu’aucune cotisation ne reste due par le vendeur.

Ce que financent la cotisation et la redevance

Le poste principal est l’entretien de ce que personne ne possède seul : voiries internes, réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité, éclairage, espaces verts, clôtures et portails. S’y ajoutent, selon les parcs, le gardiennage, la piscine et sa surveillance, les aires de jeux, la collecte des déchets lorsqu’elle est organisée en interne, l’assurance des parties communes et les frais de gestion de l’association ou de l’exploitant.

Seul le budget voté, en parc à cession, ou le détail chiffré de l’exploitant, en régime hôtelier, répond précisément. Un parc qui refuse de le détailler poste par poste vous empêche de comparer : tenez-en compte.

Ce qui délimite les espaces communs d’un parc, ce sont son permis d’aménager et le plan de composition qui l’accompagne, puis les statuts de l’association pour leur gestion. Nous n’avons identifié aucun texte national qui impose une part minimale d’espaces collectifs. L’articulation de ces documents est traitée sur notre page consacrée au cadre juridique des parcs.

Parcelle et hébergement : les règles de surface qui existent

Aucun texte n’impose une taille minimale de parcelle. Le chiffre de 200 mètres carrés, souvent présenté comme une obligation du Code de l’urbanisme, n’y figure pas : ni les articles R. 111-36 à R. 111-50, ni les articles L. 443-1 à L. 443-3, ni les articles A. 111-6 à A. 111-10 ne fixent de superficie minimale. La seule surface qui vous engage est celle du plan de composition annexé au permis d’aménager, reprise dans votre acte.

Une règle de surface existe pourtant, et elle porte sur autre chose : la part de l’emplacement que l’hébergement peut couvrir.

En camping, la même limite est fixée à 30 % (article A. 111-7). Reste ce que vous pouvez poser sur la parcelle. Un mobil-home ne peut pas être installé dans un parc à la fois créé après le 1^er octobre 2007 et exploité par cession d’emplacements ou par location de plus d’un an (article R. 111-42). Les deux conditions sont cumulatives : un parc plus ancien peut en accueillir même s’il vend ses parcelles. C’est pourquoi un parc récent qui cède ses parcelles accueille des chalets et non des mobil-homes.

Le classement en étoiles : volontaire, et réservé au régime hôtelier

Un parc n’a pas besoin d’étoiles pour être régulier. Le classement est demandé volontairement par l’exploitant et prononcé par Atout France (Code du tourisme, article L. 333-1), pour cinq ans (article D. 333-5-3). Il est réservé aux parcs exploités sous régime hôtelier : la cession d’une parcelle suffit à le faire tomber (article D. 333-5). L’absence d’étoiles sur un parc à cession est donc normale : c’est la règle pour tous les parcs qui vendent leurs parcelles. Un classement peut aussi être abrogé par Atout France après une réclamation (article D. 333-5-5), et le préfet peut radier un parc classé pour défaut ou insuffisance grave d’entretien des aménagements (article R. 333-6).

Faire louer son hébergement : ce qui se décide dans les documents du parc

La loi n’interdit pas de louer votre hébergement, mais ce sont le règlement du parc et votre contrat d’emplacement, en régime hôtelier, ou les statuts et le cahier des charges, en parc à cession, qui disent si vous le pouvez et à quelles conditions. Restent à votre charge les obligations du loueur : taxe de séjour, déclaration des revenus et, le cas échéant, déclaration en mairie. Avant de signer, vérifiez trois points :

• la location à des tiers est-elle permise, et à quelles conditions ;
• le contrat vous impose-t-il de passer par la gestion locative du parc, ce qui rend la commission subie pendant toute sa durée ;
• sur quel montant la commission est calculée : loyer encaissé, loyer hors taxe de séjour ou hors ménage.

Ce que la commission produit sur un calcul de rendement est traité sur notre page calculer la rentabilité d’un hébergement. Quant à la commission prélevée à la revente, aucune loi ne la prévoit : elle est contractuelle. Pour une résidence mobile en régime hôtelier, la notice d’information doit en indiquer les conditions ; dans tous les cas, faites-la écrire au contrat avant de signer.