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Un litige en PRL commence par une question de régime, pas de tort
Une cotisation augmente sans explication, un voisin déborde sur l’allée commune, le gestionnaire ne répond plus, l’hébergement livré n’est pas celui du bon de commande. Le premier réflexe est de chercher qui a tort. Le bon réflexe est de chercher de quel régime relève votre parc, parce que c’est lui qui décide contre qui vous agissez, par quelle voie et dans quel délai. La moitié des dossiers partent sur le mauvais adversaire avec le mauvais vocabulaire : on parle de syndic là où il n’y en a pas, de deux mois là où la loi en donne soixante, de médiation payante là où elle est gratuite.
Dans un conflit en PRL, le premier réflexe ne devrait pas être de chercher qui a tort, mais de retrouver le document qui organise la situation. Un contrat, un règlement ou une décision collective bien identifié permet souvent de ramener une discussion tendue sur des faits vérifiables.
- Un parc résidentiel de loisirs n’est pas une copropriété. Ni syndic, ni article 25, ni délai de deux mois.
- Vous disposez de cinq ans pour contester une décision d’assemblée d’une association syndicale libre.
- La tentative amiable obligatoire n’a que quatre cas, et trois d’entre eux ne dépendent d’aucun montant.
- Une conciliation ou une médiation suspend la prescription. Une discussion informelle, non.
- Nous ne publions ni taux de réussite, ni honoraires, ni durée de procédure : aucune statistique publique n’isole ces dossiers.
Cession ou régime hôtelier : deux litiges, deux droits
Le mot « PRL » désigne un type de terrain, pas un statut. Deux modèles dominent, et ils n’ouvrent pas les mêmes portes.
En cession de parcelles : un litige civil entre membres d’une association
Vous êtes propriétaire de votre parcelle par acte notarié, et membre d’une association syndicale libre régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006, textes que nous n’avons pas pu relire sur source primaire. D’après eux, le syndicat administre et le président représente et exécute : c’est lui que vous mettez en cause, pas un syndic, qui n’existe pas ici. Majorités, clé de répartition et mode de scrutin sont fixés par les statuts, librement. Avant de dire qu’une assemblée a mal voté, relisez donc les statuts, pas un manuel de copropriété. Et si l’on vous présente un règlement de copropriété, n’en concluez ni qu’il est sans valeur ni que la loi de 1965 s’applique : faites qualifier le montage par le notaire.
Aucun texte propre aux associations syndicales ne fixe de délai spécial pour contester une décision d’assemblée. C’est la prescription de droit commun qui joue, cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits, par l’article 2224 du Code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation le 14 novembre 2012. Le « délai de deux mois » qu’on vous opposera peut-être est celui de la copropriété. Vérifiez d’abord aux statuts que votre association est bien libre : les associations autorisées, qui sont des personnes publiques, n’obéissent pas aux mêmes règles de recours.
En régime hôtelier : un litige de consommation
Vous occupez un emplacement par contrat, l’exploitant reste propriétaire du sol, et ce contrat est un louage de chose au sens des articles 1709 et suivants du Code civil, dont le prix est librement fixé. Vous êtes alors un consommateur face à un professionnel, ce qui vous ouvre, si le médiateur se reconnaît compétent, une voie que le régime de cession n’offre pas : la médiation de la consommation, que l’article L. 612-1 du Code de la consommation rend gratuite pour vous, le professionnel devant en garantir l’accès effectif. Cette gratuité connaît deux exceptions posées par l’article R. 612-1 : l’avocat et l’expertise restent à la charge de qui les demande.
L’article L. 612-2 pose cinq cas d’irrecevabilité. Les trois qui vous concernent en pratique : avoir d’abord tenté de régler le litige directement auprès du professionnel par une réclamation écrite, saisir le médiateur dans l’année qui suit, et n’avoir ni déjà saisi un juge ni un autre médiateur. Les coordonnées du médiateur compétent doivent vous être communiquées, y compris spontanément lorsqu’une réclamation reste sans solution, par l’article L. 616-1. Si on vous répond qu’il n’y en a pas, c’est déjà un manquement. Notez au passage que l’article D. 333-4 du Code du tourisme impose de remettre une notice d’information sur les conditions de location à l’année à tout propriétaire de résidence mobile de loisirs : c’est une pièce à réclamer avant tout le reste.
Votre litige, le document qui tranche, le délai
Ce tableau évite les erreurs d’aiguillage les plus fréquentes. Il ne remplace pas la lecture de vos documents.
| Votre litige | Le document qui tranche | Amiable préalable | Le délai |
|---|---|---|---|
| Cotisation contestée | Statuts de l’ASL, budget voté, comptes | Oui si vous réclamez 5 000 € ou moins | 5 ans |
| Redevance contestée | Contrat, notice d’information | Idem. Médiateur conso possible en plus | 5 ans |
| Décision d’assemblée | Statuts, convocation, procès-verbal | Non, sauf demande d’argent de 5 000 € ou moins | 5 ans |
| Limite de parcelle | Acte de vente, plan parcellaire | Oui, quel que soit le montant | 30 ans. Voir un géomètre-expert |
| Nuisance de voisinage | Règlement intérieur, constats | Oui, quel que soit le montant | 5 ans |
| Servitude de l’ASL | Statuts, acte, plan des réseaux | Oui si l’association en est bénéficiaire | Selon la demande |
| Hébergement défectueux | Bon de commande, facture, garanties | Selon le montant et le vendeur | 2 ans si vice caché, 5 ans si dol |
La tentative amiable préalable : trois portes sur quatre s’ouvrent sans condition de montant
Son siège est l’article 750-1 du Code de procédure civile, pris en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 dans sa rédaction issue de la loi du 23 mars 2019, et rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023. Il impose, devant le tribunal judiciaire et au choix des parties, une conciliation menée par un conciliateur de justice, une médiation ou une procédure participative, dans quatre cas seulement.
- Une demande qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €. Une action en annulation d’une délibération, qui ne réclame pas d’argent, n’entre donc pas dans ce cas.
- Une action en bornage, par renvoi à l’article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire.
- Les actions énumérées par l’article R. 211-3-8 du même code, dont le 4° vise les servitudes d’eau et de canalisations des articles 640 et 641 du Code civil et L. 152-14 à L. 152-23 du Code rural, indemnités comprises, et le 5° les contestations relatives aux servitudes établies au profit d’une association syndicale de l’ordonnance de 2004.
- Un trouble anormal de voisinage, notion codifiée à l’article 1253 du Code civil.
La conséquence est contre-intuitive : les trois derniers cas ne comportent aucune condition de montant. Un bornage entre deux parcelles, un désaccord sur une servitude de réseau, une nuisance qui excède les inconvénients normaux du voisinage passent par l’amiable même si l’enjeu se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Une réserve sur le 5°, parce qu’elle décide de votre procédure : il ne couvre que les servitudes dont l’association elle-même est bénéficiaire, non celles que votre acte de vente a constituées entre parcelles voisines. Vérifiez au titre qui en est le bénéficiaire avant de vous y fier. Pour les réseaux, le 4° est le fondement le plus sûr.
Les cinq dispenses
Le second alinéa de l’article 750-1 en prévoit cinq. L’article 1540 du même code en ajoute une sixième, au profit de qui a conclu une convention de procédure participative hors instance.
- Une partie au moins sollicite l’homologation d’un accord.
- Un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision.
- Un motif légitime le justifie : urgence manifeste, circonstances rendant la tentative impossible ou exigeant une décision non contradictoire, ou indisponibilité de conciliateurs repoussant la première réunion au-delà de trois mois après la saisine. Vous devez alors justifier de la saisine et de ses suites, par tout moyen : gardez l’accusé de réception.
- Le juge ou l’autorité administrative doit lui-même procéder à une conciliation préalable en vertu d’une disposition particulière.
- Le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances.
Sauter l’étape, et la rattraper
La demande est alors irrecevable, et le juge peut le relever d’office : c’est une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile, qui fait rejeter la demande sans examen du fond. L’article 126 écarte l’irrecevabilité si la situation est régularisable et si sa cause a disparu quand le juge statue. Sur le préalable amiable, la question reste discutée : ne pariez pas dessus, tentez avant.
Laquelle des trois voies, et ce qu’elle coûte
Le conciliateur de justice est un tiers bénévole institué par le décret du 20 mars 1978, ce que l’article 1530-1 du Code de procédure civile énonce désormais expressément : sa saisine ne vous coûte rien. Le médiateur de la consommation est gratuit lui aussi, hors avocat et expertise, mais réservé au litige contractuel entre un consommateur et un professionnel. La médiation conventionnelle est payante, et son prix est contractuel : négociez-le et faites-le écrire avant la première réunion. Nous ne publions aucun montant, il n’en existe aucun de réglementé.
Un accord amiable n’est pas un jugement, mais il peut le devenir, et c’est ce qui sépare une promesse d’un engagement exécutable. Trois voies. L’homologation se demande au juge par requête : il vérifie seulement que l’objet est licite et ne contrevient pas à l’ordre public, et il ne peut en aucun cas modifier vos termes. L’apposition de la formule exécutoire par le greffier est plus rapide, mais elle suppose que l’acte soit contresigné par les avocats de chacune des parties, condition que pose aussi la liste limitative des titres exécutoires de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Et si la conciliation a été menée par le juge, les extraits de son procès-verbal valent titre exécutoire, sans requête ni avocat.
Constituer un dossier qui tient
Un bon dossier n’est pas un dossier épais. C’est un dossier où chaque pièce a une forme opposable.
L’attestation de témoin, et le mythe du témoignage oral
« Les témoignages oraux n’ont aucune valeur juridique » : la phrase circule partout, et elle est fausse. L’article 199 du Code de procédure civile dispose que, lorsque la preuve testimoniale est admissible, les déclarations des tiers « sont faites par attestations ou recueillies par voie d’enquête selon qu’elles sont écrites ou orales ». L’oral n’est pas exclu : il passe par l’enquête que le juge peut ordonner, et l’article 204 permet alors la preuve contraire par témoins sans nouvelle décision. Ce qui est vrai, c’est que le juge n’y est pas tenu, et que la preuve par témoins n’est pas toujours recevable pour établir un acte juridique.
Vrai aussi : une attestation mal rédigée se fait écarter. L’article 202 impose la relation des faits auxquels l’auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés, son identité complète, ses liens éventuels de parenté, d’alliance, de subordination, de collaboration ou d’intérêt avec les parties, et la mention qu’elle est établie en vue d’une production en justice, son auteur sachant qu’une fausse attestation l’expose à des sanctions pénales. Elle est écrite, datée et signée de sa main, avec en annexe un document officiel justifiant de son identité et portant sa signature. Trois lignes non signées sur un carnet ne vous aident pas.
Le constat, les écrits, et les 50 €
Quand un fait risque de disparaître ou d’être contesté, faites-le constater par un commissaire de justice, profession issue au 1er juillet 2022 de la fusion des huissiers et des commissaires-priseurs judiciaires. Demandez le devis à l’étude : nous ne publions aucun montant. Côté écrits, conservez tout ce qui porte une date, y compris vos propres courriers. Le recommandé avec avis de réception ne rend pas votre demande plus fondée, il rend sa date incontestable.
Un chiffre, enfin, que nous publions parce qu’il figure dans un article de loi et non dans une observation de marché : l’article 1635 bis Q du Code général des impôts prévoit une contribution pour l’aide juridique de 50 € par instance introduite en matière civile devant un tribunal judiciaire, due par la partie qui introduit l’instance. Elle n’est due, entre autres exonérations, ni par les bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, ni pour une injonction de payer. Et aucune irrecevabilité ne peut être prononcée à ce titre sans que le greffe vous ait invité à régulariser dans un délai d’un mois.
Après l’achat : vos recours contre le vendeur
Un litige de parc et un litige de vente ne se traitent pas au même endroit. Si le désaccord porte sur l’hébergement lui-même ou sur ce qu’on vous a promis avant de signer, vous ne visez ni l’association ni l’exploitant, mais votre vendeur.
- La garantie légale de conformité, articles L. 217-3 et L. 217-7 du Code de la consommation : face à un vendeur professionnel, un défaut qui apparaît dans les vingt-quatre mois de la délivrance, douze mois pour un bien d’occasion, est présumé exister au départ. C’est le recours le plus simple, parce que vous n’avez rien d’autre à prouver.
- Le dol, article 1137 du Code civil : manœuvres, mensonges, ou dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur savait qu’elle était déterminante pour vous. La date de création du parc et son mode d’exploitation, qui commandent par l’article R. 111-42 du Code de l’urbanisme le droit d’y installer une résidence mobile, entrent typiquement dans cette catégorie. Le délai court du jour de la découverte du dol.
- Les vices cachés, articles 1641 et suivants : le défaut doit être caché, l’article 1642 excluant ce dont vous pouviez vous convaincre vous-même. L’action se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice.
- La clause « vendu en l’état » : l’article 1643 ne la valide que si le vendeur ignorait le vice. La jurisprudence la prive d’effet face à un vendeur professionnel, réputé le connaître. Elle ne vous prive donc pas de recours contre un exploitant ou un revendeur.
- La pratique commerciale trompeuse, article L. 121-2 du Code de la consommation, entre autres cas : allégations fausses ou de nature à induire en erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur le prix et son mode de calcul, ou sur la portée des engagements de l’annonceur. Une annonce qui promet une rentabilité ou une possibilité de location que les documents du parc démentent relève de ce texte.
Ce dernier point ouvre la seule voie gratuite et non contentieuse du dossier : le signalement sur SignalConso, service de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Il ne vous indemnise pas. Nos guides sur les promesses floues et les non-conformités et sur les étapes d’un achat sécurisé détaillent les pièces à réunir.
Les cinq erreurs qui aggravent un litige en PRL
Un dossier solide s’abîme vite quand la méthode est mauvaise.
Parler de syndic, d’assemblée générale de copropriété ou de délai de deux mois vous conduit vers un recours qui n’existe pas et vous fait croire un droit expiré alors qu’il vous reste des années.
Contester une somme n’autorise pas à cesser de la régler. Une retenue unilatérale peut déclencher des pénalités ou un recouvrement, et elle affaiblit votre position. Contestez par écrit, payez sous réserve, faites trancher.
Des photographies sans date, des témoignages non signés, des captures d’écran par dizaines. Classez chronologiquement et mettez vos attestations à la forme de l’article 202.
Un courrier général appelle une réponse générale. Écrivez ce que vous demandez : communication d’une facture, remise en état, cessation d’une nuisance, correction d’un montant.
Une conciliation, une médiation ou une procédure participative suspendent la prescription, par l’article 2238 du Code civil, et le délai repart ensuite pour six mois au minimum. Un simple échange de courriers, non : il peut vous mener à la prescription sans que personne vous prévienne.
Prévenir, avant que la tension ne s’installe
Les conflits de parc naissent rarement d’un événement unique. Ils s’installent quand une règle est floue ou qu’une décision n’est pas expliquée.
- Savoir ce que vous possédez. Vous pouvez posséder l’hébergement sans posséder le terrain. Avant de contester une décision, vérifiez quel document s’impose à vous et qui a le pouvoir de la prendre.
- Faire écrire les autorisations. Un accord oral sur une terrasse, une clôture ou une location ne s’invoque pas trois ans plus tard.
- Traiter tôt les petites choses. Attendre trois saisons puis envoyer une lettre agressive rend la résolution plus difficile, et fabrique un adversaire.
- Lire sa protection juridique avant d’en avoir besoin. Domaines couverts, exclusions, plafonds, et le moment où l’assureur doit être averti. Elle ne couvre pas tous les différends.
Pour la contestation des charges poste par poste, voyez la hausse des charges. Si le désaccord porte sur les voies, les réseaux ou un équipement commun, il relève des travaux et de la conformité ; s’il touche aux conditions d’occupation, de vivre dans un parc à l’année.
Sources
- Code de procédure civile, article 750-1 : tentative amiable préalable devant le tribunal judiciaire, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, dans quatre cas seulement, dont trois sans condition de montant ; cinq dispenses au second alinéa. Pris en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 dans sa rédaction issue de la loi du 23 mars 2019, et rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023.
- Code de l’organisation judiciaire, article R. 211-3-8 : liste des actions renvoyées par l’article 750-1. Son 4° vise les servitudes des articles 640 et 641 du Code civil et L. 152-14 à L. 152-23 du Code rural, indemnités comprises. Son 5° vise « les contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales prévues par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 » : il ne couvre donc que les servitudes dont l’association est bénéficiaire, non l’ensemble des litiges d’un parc à cession.
- Code de l’organisation judiciaire, article R. 211-3-4 : « Le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage. » Second renvoi de l’article 750-1, lui aussi sans condition de montant.
- Code de procédure civile, article 122 : la fin de non-recevoir fait déclarer la demande irrecevable « sans examen au fond ». L’article 126, cité sans lien, n’écarte l’irrecevabilité que dans le cas où la situation « est susceptible d’être régularisée » et si sa cause a disparu quand le juge statue.
- Code de procédure civile, article 199 : « Lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir des tiers les déclarations […] Ces déclarations sont faites par attestations ou recueillies par voie d’enquête selon qu’elles sont écrites ou orales. » C’est l’article qui réfute l’idée qu’un témoignage oral serait sans valeur, sous ses deux conditions : l’admissibilité de la preuve par témoins, et la faculté du juge. L’article 204 permet ensuite la preuve contraire par témoins sans nouvelle décision.
- Code de procédure civile, article 202 : forme de l’attestation, mentions d’identité, liens de parenté, d’alliance, de subordination, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec les parties, mention de la production en justice et des sanctions pénales encourues, écriture et signature de la main de l’auteur, document officiel d’identité annexé.
- Code de procédure civile, article 1530-1 : « La conciliation est menée par le juge ou un conciliateur de justice, tiers bénévole institué par le décret n° 78-381 du 20 mars 1978. » C’est ce qui fonde la gratuité de la conciliation. Le livre V du code a été renuméroté par le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 : les articles 1530 et suivants ne portent plus les mêmes numéros qu’auparavant.
- Code de la consommation, article L. 612-1 : droit du consommateur de recourir « gratuitement » à un médiateur de la consommation, le professionnel garantissant l’accès effectif au dispositif. C’est un droit, jamais un préalable obligatoire à la saisine du juge. Cinq cas d’irrecevabilité à l’article L. 612-2 ; communication des coordonnées à l’article L. 616-1 ; article R. 612-1, gratuit sauf avocat et expertise, à la charge de qui les demande.
- Code civil, article 2224 : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’article ne nomme pas les associations syndicales : c’est parce que l’action est personnelle qu’elle relève de cette prescription de droit commun, comme l’a jugé la Cour de cassation (3e civ., 14 novembre 2012, n° 11-23.808, publié au Bulletin), pour une association syndicale libre.
- Code général des impôts, article 1635 bis Q : contribution pour l’aide juridique de 50 € par instance introduite en matière civile devant un tribunal judiciaire, due par la partie qui introduit l’instance. Le III énumère huit cas d’exonération, dont l’aide juridictionnelle, l’injonction de payer et le surendettement. Aucune irrecevabilité ne peut être prononcée à ce titre sans invitation préalable à régulariser dans le délai d’un mois.
Autres textes sur lesquels cette page s’appuie, cités sans lien, la règle des dix références liées s’appliquant à ce bloc : Code de procédure civile, articles 126, 204, 1540 (sixième dispense, procédure participative hors instance), 1541, 1542 (le procès-verbal de conciliation menée par le juge vaut titre exécutoire) et 1543 à 1546 (homologation par requête, apposition de la formule exécutoire par le greffier sur acte contresigné par avocats) ; Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 111-3 (liste limitative des titres exécutoires) et L. 125-1 (procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, ouverte aux créances « résultant d’une obligation de caractère statutaire », frais à la charge exclusive du créancier) ; Code de la consommation, articles L. 121-2 (pratique commerciale trompeuse), L. 217-3 et L. 217-7 (garantie légale de conformité, présomption d’antériorité de vingt-quatre mois, douze mois en occasion), L. 612-2, L. 616-1 et R. 612-1 ; Code civil, articles 1137 et 1144 (dol et point de départ du délai), 1219 (exception d’inexécution), 1231-5 et 1231-6 (clause pénale, intérêts moratoires), 1253 (trouble anormal de voisinage et son exception d’antériorité, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024), 1641 à 1643 et 1648 (vices cachés), 1709 et suivants (louage de chose), 2227 (actions réelles immobilières, trente ans), 2238 (suspension de la prescription par la conciliation, la médiation et la procédure participative) ; Code du tourisme, article D. 333-4 (notice d’information) ; Code de l’urbanisme, article R. 111-42 (conditions d’installation d’une résidence mobile de loisirs) ; ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 ; décret n° 78-381 du 20 mars 1978 ; loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, article 4 ; décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 ; Cour de cassation, 3e civ., 14 novembre 2012, n° 11-23.808 ; SignalConso et la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
Les articles de code ont été relus sur le fonds LEGI publié en données ouvertes par la Direction de l’information légale et administrative, dans leur version en vigueur, puis recoupés sur un site en .gouv.fr lorsqu’une page équivalente existait.
Quatre réserves, que nous préférons écrire plutôt que taire.
Le fonds LEGI en données ouvertes ne publie que les codes. Nous n’avons donc pas pu relire l’ordonnance de 2004 ni son décret d’application, et nous n’en citons aucun article : ce que nous en disons reste à confirmer sur le texte. Ce qui est mesuré, en revanche, c’est l’article R. 211-3-8, 5° du Code de l’organisation judiciaire, qui nomme l’ordonnance de 2004, et la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil.
Pour la même raison, nous n’avons pas pu relire la loi du 18 novembre 2016 ni celle du 23 mars 2019 dans leur rédaction en vigueur. Nous publions ce que dit l’article 750-1 lui-même, qui vise l’article 4 de la loi de 2016 ; le rôle de la loi de 2019 dans la rédaction de cet article 4 nous vient de sources professionnelles concordantes, non d’une lecture directe du texte.
Cette page distingue l’association syndicale libre, personne morale de droit privé, des associations autorisées ou constituées d’office. Les règles de contestation ne sont pas les mêmes. L’organisation d’un parc résidentiel de loisirs relève en pratique du premier cas, mais c’est aux statuts que cela se vérifie, pas ici.
Aucune statistique publique n’isole les litiges de parcs résidentiels de loisirs : ni taux de réussite d’une médiation ou d’une conciliation, ni durée de procédure, ni honoraires propres à ces dossiers. Nous n’en publions donc aucun, et nous nous méfions de ceux que vous lirez ailleurs.
Foire aux questions
Dans certains cas seulement, et le critère n’est pas celui qu’on lit partout. L’obligation a pour siège l’article 750-1 du Code de procédure civile, pris en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 dans sa rédaction issue de la loi du 23 mars 2019, et rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023. Elle ne joue que devant le tribunal judiciaire.
Quatre cas, et non deux. Une demande qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 € ; une action en bornage (article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire) ; les actions énumérées par l’article R. 211-3-8 du même code, dont les servitudes d’eau et de canalisations et les servitudes établies au profit d’une association syndicale de l’ordonnance de 2004 ; et le trouble anormal de voisinage, codifié à l’article 1253 du Code civil.
Les trois derniers cas ne dépendent d’aucun montant, c’est l’inverse de ce qu’on lit habituellement. Mais attention au sens exact du premier : une action qui ne réclame pas d’argent, comme l’annulation d’une délibération d’assemblée, n’entre dans aucun des quatre cas.
Cinq dispenses au second alinéa : homologation d’un accord, recours préalable imposé, motif légitime (urgence manifeste, impossibilité, décision non contradictoire, ou indisponibilité de conciliateurs au-delà de trois mois), conciliation préalable imposée par un texte particulier, ou procédure simplifiée de recouvrement des petites créances vainement engagée. L’article 1540 en ajoute une sixième, pour qui a conclu une convention de procédure participative hors instance.
Si vous sautez l’étape, la demande est irrecevable et le juge peut le relever d’office. L’article 126 écarte l’irrecevabilité si la situation est régularisable et si sa cause a disparu quand le juge statue, mais la question reste discutée pour le préalable amiable : ne pariez pas dessus.
Trois dispositifs, dont deux gratuits. Le choix se fait sur la qualité des parties, pas sur la gravité du conflit.
La conciliation de justice ne vous coûte rien. L’article 1530-1 du Code de procédure civile le dit désormais expressément : elle est menée par le juge ou par un conciliateur de justice, « tiers bénévole institué par le décret n° 78-381 du 20 mars 1978 ». C’est la voie normale d’un différend civil entre particuliers, donc entre voisins de parcelle, ou avec votre association syndicale. Ses coordonnées se demandent en mairie.
La médiation de la consommation est gratuite aussi, sauf l’avocat et l’expertise que vous choisiriez de solliciter, qui restent à votre charge par l’article R. 612-1 du Code de la consommation. Elle est réservée au litige contractuel entre un consommateur et un professionnel : elle vous concerne si vous occupez un emplacement en régime hôtelier, ou face à un vendeur professionnel, sous réserve que le médiateur se reconnaisse compétent. L’article L. 612-1 en fait un droit et impose au professionnel d’en garantir l’accès effectif. C’est un droit, jamais un préalable obligatoire à la saisine du juge.
Cinq cas la rendent irrecevable (article L. 612-2). Les trois qui vous concernent : ne pas avoir adressé de réclamation écrite préalable au professionnel, saisir plus d’un an après cette réclamation, ou avoir déjà porté le litige devant un tribunal ou un autre médiateur.
La médiation conventionnelle est payante et son prix est contractuel : négociez-le et faites-le écrire avant la première réunion. Nous ne publions aucun tarif, il n’en existe aucun de réglementé, ni aucun taux de réussite comparé : aucune statistique publique n’isole ces dossiers.
C’est la première question à trancher, et l’erreur la plus coûteuse du sujet, parce qu’une action dirigée contre la mauvaise personne se perd sans que le fond soit jamais examiné.
Dans un parc à cession de parcelles, l’organisation repose en pratique sur une association syndicale libre, régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, textes que nous n’avons pas pu relire sur source primaire. D’après eux, c’est l’association qui est votre adversaire, et son président qui la représente et exécute ses décisions, le syndicat administrant. Il n’y a pas de syndic, et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ne s’applique pas. Majorités, clé de répartition et mode de scrutin sont ceux que fixent les statuts : c’est le premier document à relire, et c’est aussi lui qui vous dira si votre association est bien libre, les associations autorisées relevant de règles de recours différentes.
Dans un parc en régime hôtelier, votre adversaire est l’exploitant, professionnel avec lequel vous avez conclu un contrat d’occupation, qui est un louage de chose au sens des articles 1709 et suivants du Code civil. Vous n’êtes pas membre d’une collectivité de propriétaires et vous ne votez pas : vous êtes un client.
Et si le litige porte sur l’hébergement lui-même, sur ce qu’on vous a vendu ou promis, ce n’est ni l’un ni l’autre : c’est votre vendeur.
Demandez l’acte, le contrat et les statuts avant d’écrire la première lettre. Un courrier adressé au mauvais destinataire ne fait pas courir de délai et ne prouve rien.
Un dossier utile n’est pas un dossier épais, c’est un dossier où chaque pièce a une forme opposable.
Les témoignages écrits obéissent à une forme précise, et une attestation mal rédigée se fait écarter. L’article 202 du Code de procédure civile exige la relation des faits auxquels l’auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés, ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession, ses éventuels liens de parenté, d’alliance, de subordination, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec les parties, et la mention que l’attestation est établie en vue d’une production en justice, son auteur sachant qu’une fausse attestation l’expose à des sanctions pénales. Elle est écrite, datée et signée de sa main, avec en annexe un document officiel justifiant de son identité et portant sa signature.
En revanche, il est faux qu’un témoignage oral n’ait « aucune valeur juridique ». L’article 199 dispose que, lorsque la preuve testimoniale est admissible, les déclarations des tiers « sont faites par attestations ou recueillies par voie d’enquête selon qu’elles sont écrites ou orales ». L’oral passe par l’enquête que le juge peut ordonner ; l’article 204 permet ensuite la preuve contraire par témoins sans nouvelle décision. Deux limites, donc : le juge n’y est pas tenu, et la preuve par témoins n’est pas toujours recevable pour établir un acte juridique.
Le constat se demande à un commissaire de justice, profession issue au 1er juillet 2022 de la fusion des huissiers et des commissaires-priseurs judiciaires. Demandez le devis à l’étude : nous ne publions aucun montant.
Les écrits, enfin : appels de cotisations, budgets, procès-verbaux, devis, photographies datées, et vos propres courriers. Le recommandé avec avis de réception ne rend pas votre demande plus fondée, il rend sa date incontestable.
C’est la décision qui retourne le plus souvent un bon dossier contre celui qui le porte. La réponse courte : contester une somme n’autorise pas, en soi, à cesser de la régler.
Le droit connaît bien un mécanisme de suspension, l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil : on peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est « suffisamment grave ». C’est une appréciation de fait, faite par un juge, après coup. Un désaccord sur le calcul d’une cotisation ou sur la qualité d’un service n’atteint pas ce seuil dans la plupart des cas.
Ce que vous risquez. Les intérêts moratoires au taux légal courent à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ait à justifier d’une perte (article 1231-6). Une pénalité prévue par les statuts ou le contrat est une clause pénale : le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive, mais elle est due, et elle suppose une mise en demeure, sauf inexécution définitive (article 1231-5).
Et une chose que beaucoup ignorent : un titre exécutoire peut naître sans juge. La liste de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution est limitative, et une association syndicale ne s’y délivre pas de titre à elle-même. Mais son 5° admet le titre délivré par un commissaire de justice au terme de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances de l’article L. 125-1, ouverte aux créances « résultant d’une obligation de caractère statutaire », ce qu’est une cotisation. Elle suppose votre accord sur le montant et les modalités de paiement : si vous le donnez, le commissaire délivre un titre exécutoire sans autre formalité. Ne signez pas cet accord sans avoir lu ce que vous reconnaissez devoir. Les frais de la procédure sont à la charge exclusive du créancier, et votre accord suspend la prescription.
La conduite qui protège votre dossier : payez, écrivez que vous payez sous réserve de vos contestations, exposez-les précisément, et faites trancher.