Hausse des charges : analyser et réagir

Avant de contester, trois questions à se poser

Un appel de cotisation ou une facture de redevance qui grimpe d’une année sur l’autre pousse à écrire tout de suite, souvent au mauvais interlocuteur. Prenez d’abord dix minutes pour répondre à trois questions. Elles décident de votre interlocuteur, de vos arguments et de vos délais, et une erreur sur la première envoie tout le dossier dans la mauvaise direction.

1. De quel régime relève votre parc ? Dans un parc à cession de parcelles, vous êtes propriétaire et vous payez, le plus souvent, des cotisations à une association syndicale libre (ASL). En régime hôtelier, comme dans un camping, vous louez l’emplacement où est installé votre mobil-home ou votre chalet, et vous payez une redevance à l’exploitant. En régime hôtelier, il n’y a ni syndic ni copropriété. En parc à cession, vérifiez l’organisation choisie : à défaut de statuts créant une autre structure, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété s’applique aux ensembles qui comportent des parcelles privatives et des équipements communs (article 1er). Si vous recevez des appels de fonds d’un syndic ou si votre acte mentionne un règlement de copropriété, ce sont ses règles qui jouent, délai de deux mois compris : faites vérifier par un notaire sans attendre. Ce que le régime change au quotidien est détaillé sur la page vivre dans un parc à l’année.
2. Quel document fonde la hausse ? Un budget voté en assemblée, une clause de révision du contrat, ou de nouvelles conditions proposées au renouvellement. Une hausse qui ne s’appuie sur aucun de ces trois documents est la plus facile à contester.
3. La hausse respecte-t-elle ce document ? Montant voté, indice prévu, périodicité, postes concernés : c’est sur cet écart, et non sur le sentiment que c’est trop cher, que se gagne une contestation.

Les montants observés et le détail de ce que couvrent cotisations et redevances sont sur la page ce que coûte un PRL chaque année. Celle-ci ne traite que d’une chose : que faire quand ce montant augmente.

En parc à cession : une hausse se vote, elle se vérifie en assemblée

Les parcelles appartiennent aux propriétaires, et les équipements communs sont gérés par une association syndicale libre dont les statuts fixent la répartition des dépenses, la convocation des assemblées et les majorités : aucun texte n’impose de clé de répartition, ni de droit général de consulter les comptes, et c’est pourquoi la demande écrite compte. Le fonctionnement de l’association est expliqué sur notre page L’association syndicale d’un PRL, qui fait foi ; ici, on s’en tient à la façon de lire et de contester une hausse.

Une hausse de cotisation régulière suppose donc un budget voté dans les formes prévues par les statuts. Demandez au président de l’association :

• les statuts en vigueur, avec la clé de répartition ;
• le budget voté et le procès-verbal de l’assemblée qui l’a adopté ;
• les comptes de l’exercice précédent, poste par poste ;
• les contrats et les devis qui expliquent les postes en hausse.

Ce que vous cherchez, ce sont quatre anomalies : une dépense engagée sans avoir été votée, une répartition qui s’écarte des statuts, une assemblée convoquée hors des formes prévues, un budget voté sans aucune pièce à l’appui. Chacune est une base sérieuse de contestation. Une hausse votée régulièrement, elle, ne se conteste pas parce qu’elle est élevée : elle se combat d’abord en assemblée, en votant contre ou en proposant une autre dépense, et le juge ne l’annule que si elle est irrégulière ou prise dans l’intérêt de quelques-uns au détriment des autres.

Pour contester une décision d’assemblée, ne vous laissez pas opposer le délai de deux mois de la copropriété : il ne s’applique pas à une association syndicale libre, et l’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où vous avez connu la décision (Code civil, article 2224 ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 14 novembre 2012, n° 11-23.808). Agissez pourtant sans attendre, et vérifiez d’abord dans les statuts que l’association est bien « libre » : les délibérations d’une association syndicale autorisée, établissement public, se contestent devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

En régime hôtelier : la redevance d’emplacement se lit dans le contrat

Votre contrat d’emplacement est un louage de chose, au sens de l’article 1709 du Code civil, et sa redevance est un prix fixé librement entre l’exploitant et vous. Deux situations sont à distinguer.

En cours de contrat : seule la clause de révision compte

Pendant la durée du contrat, la redevance ne peut évoluer que selon ce que le contrat prévoit. Relisez la clause de révision : indice retenu, date de révision, mode de calcul. Trois défauts sont à rechercher. Une clause qui fait porter une révision annuelle sur la variation de l’indice de plusieurs années : elle est réputée non écrite pour ce qui dépasse (article L. 112-1 du Code monétaire et financier). Ne la confondez pas avec des révisions annuelles que l’exploitant avait oublié d’appliquer et qu’il réclame en une fois : celles-là peuvent en principe être dues, et c’est le calcul année par année qu’il faut vérifier. Une clause qui réserve à l’exploitant le droit de modifier seul le prix, hors indexation dont le calcul est décrit au contrat : dans un contrat à durée déterminée, elle est présumée abusive sans preuve contraire possible (article R. 212-1, 3°, du Code de la consommation) et réputée non écrite (article L. 241-1). Et une hausse appliquée sans aucune clause qui l’autorise. Le choix de l’indice lui-même est discuté sur la page des coûts annuels d’un PRL.

Au renouvellement : un nouveau prix, mais pas sans information

À l’échéance, l’exploitant peut proposer de nouvelles conditions, prix compris. Le droit de la consommation ne contrôle pas le niveau d’un prix rédigé clairement : on ne fait pas annuler un loyer parce qu’on le trouve cher (article L. 212-1 du Code de la consommation). En revanche, pour une location d’emplacement à l’année, l’arrêté du 24 décembre 2014 impose que les conditions de renouvellement et de modification du contrat, dont les modalités de revalorisation, vous aient été communiquées sur support durable avant la signature. Comparez la hausse proposée à ce que ce document annonçait : c’est souvent là que se trouve l’écart. Propriétaire d’une résidence mobile, relisez aussi la notice d’information sur la location à l’année que l’exploitant devait vous remettre avant la signature (article D. 333-4 du Code du tourisme).

Si vous refusez le nouveau prix, le contrat s’arrête à son échéance et vous devez rendre l’emplacement, donc déplacer ou vendre votre mobil-home. C’est votre contrat, et non un texte, qui fixe le préavis et ce qui se passe à l’échéance : mesurez ce coût avant de répondre, et négociez par écrit, sur la durée ou un plafond de révision, plutôt que de laisser passer la date.

Face à un exploitant, vous êtes en règle générale un consommateur face à un professionnel. Après une réclamation écrite restée sans solution, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de la consommation dont il relève, à condition de le faire dans l’année qui suit cette réclamation et de ne pas avoir déjà saisi un juge ; l’exploitant doit vous en communiquer les coordonnées (articles L. 612-1, L. 612-2 et L. 616-1 du Code de la consommation). Cette voie n’existe pas face à une association syndicale : votre lien avec elle découle de ses statuts, pas d’un contrat de consommation.

Lire la hausse poste par poste

Distinguez d’abord ce qui échappe au parc, une prime d’assurance relevée après des sinistres climatiques ou une taxe décidée par la commune, de ce qui relève de ses choix : travaux, nouveaux services, contrats renégociés. Les premiers se vérifient, les seconds se discutent. Qu’il s’agisse d’un budget d’association ou de charges refacturées par un exploitant, une hausse globale se décompose. Le tableau ci-dessous ne dit pas si une hausse est justifiée : il dit quelle question poser, et sur quelle pièce.

En régime hôtelier, aucun texte ne vous donne droit aux factures de l’exploitant : demandez-les quand même, mais votre levier reste le contrat et l’information qui devait vous être remise avant la signature. Pour la voirie, voyez aussi qui paie la réparation des voies et parkings communs.

Dans les petits parcs à cession, surveillez un cas précis : quand des parcelles restent invendues ou que des membres cessent de payer, les dépenses fixes se répartissent sur moins de monde. La hausse n’est alors pas une faute de gestion, mais elle devrait apparaître clairement dans les comptes, avec les démarches engagées contre les défaillants.

La marche à suivre, dans l’ordre

1. Réunir vos appels de fonds ou vos factures des trois à cinq dernières années, et repérer les postes qui bougent.
2. Demander par écrit les pièces, en recommandé avec accusé de réception, au président de l’association ou à l’exploitant. Les deux modèles ci-dessous vous font gagner du temps ; en régime hôtelier, ce courrier vaut aussi réclamation écrite, préalable à la médiation.
3. Rapprocher les autres propriétaires : une demande collective pèse davantage, et en parc à cession, elle prépare un vote.
4. Tenter un règlement amiable : le conciliateur de justice, gratuit, ou, face à un exploitant, le médiateur de la consommation. Si vous réclamez une somme de 5 000 euros ou moins, cette tentative est en principe obligatoire avant de saisir le tribunal ; pour demander l’annulation d’une décision d’assemblée, elle ne l’est pas, mais elle reste utile.
5. Saisir le tribunal judiciaire en dernier recours.

Ne cessez pas de payer pendant la contestation. En parc à cession, l’obligation de cotiser suit la parcelle, et l’association peut faire inscrire une hypothèque légale sur celle-ci pour garantir ce que vous lui devez (articles 3 et 6 de l’ordonnance de 2004) ; en régime hôtelier, un impayé peut entraîner la résiliation du contrat, par le juge ou en application d’une clause résolutoire après mise en demeure. Payez en précisant par écrit que vous le faites sous réserve de vos droits : cela montre que vous n’acceptez pas la hausse, et vous pourrez réclamer ce qui aura été versé sans être dû. Souvenez-vous enfin qu’un simple échange de courriers ne suspend pas le délai pour agir, alors qu’une médiation ou une conciliation le suspend, mais seulement à partir du jour où l’autre partie accepte d’y participer ou, à défaut d’accord écrit, de la première réunion (article 2238 du Code civil). La procédure complète, ses dispenses et ses délais sont détaillés sur la page prévenir et régler un litige en PRL.

Prévenir plutôt que contester

En parc à cession, le meilleur contrôle s’exerce avant le vote : lisez le budget prévisionnel, demandez par écrit, dans les formes prévues par les statuts, l’inscription de vos questions à l’ordre du jour, réclamez que les gros contrats soient remis en concurrence, proposez une provision annuelle pour les gros travaux prévisibles, et votez. Si vous en avez le temps, présentez-vous aux fonctions d’administration prévues par les statuts : c’est de là qu’on voit les comptes en premier. En régime hôtelier, il s’exerce avant la signature : une clause de révision claire, avec un indice identifié, une périodicité annuelle et, si l’exploitant l’accepte, un plafond, vaut mieux que toutes les réclamations ultérieures. Dans les deux cas, tenez un tableau de vos charges poste par poste : une hausse repérée dès la première année se discute avant le vote suivant.