L’association syndicale d’un PRL : statuts, vote, cotisations, recours

Dans un parc résidentiel de loisirs qui vend ses parcelles, personne n’est « le syndic », et il n’y a pas de copropriété. Les voiries, les réseaux, la piscine ou la clôture appartiennent à une association syndicale libre, dont chaque propriétaire de parcelle est membre de plein droit. C’est elle qui vote le budget, appelle les cotisations, décide des travaux et fait respecter les règles communes. Cette page explique ce que la loi lui impose, ce que ses statuts décident à sa place, et ce que vous pouvez faire quand quelque chose ne va pas. Elle fait foi sur ce sujet pour l’ensemble du site : les pages sur les charges, les litiges ou les droits du propriétaire y renvoient plutôt que de le réexpliquer.

Ce qu’est une association syndicale libre, et ce qu’elle n’est pas

L’association syndicale de propriétaires est régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004 et son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006. Elle a pour objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages et d’équipements communs à plusieurs propriétés (article 1 de l’ordonnance). Elle est dite « libre » parce qu’elle naît du consentement unanime des propriétaires, constaté par écrit, sans intervention de l’administration (article 7) : dans un parc, ce consentement est donné par chaque acquéreur dans son acte d’achat, qui l’oblige à adhérer.

Deux variantes existent et se rencontrent dans les parcs. L’association foncière urbaine libre, qui relève du même régime avec des règles particulières du Code de l’urbanisme (articles L. 322-1 et suivants), et l’association syndicale autorisée, créée par arrêté préfectoral, établissement public rare dans ce secteur. Quand vous lisez « ASL » dans un acte, c’est presque toujours l’association syndicale libre dont il est question ici.

Ce que la loi impose, en cinq points

L’ordonnance de 2004 est courte sur le fonctionnement, longue sur les garanties. Voici ce qu’elle fixe elle-même, que les statuts ne peuvent pas écarter.

• Les droits et obligations suivent la parcelle, pas la personne : ils sont « attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent » (article 3). Vous ne pouvez pas démissionner tant que vous êtes propriétaire, et votre acheteur sera membre à votre place.
• Toute vente est notifiée à l’association par le notaire, et le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence de l’association et de ses servitudes (article 4). L’avis de mutation est donné dans les conditions prévues pour la copropriété à l’article 20 de la loi de 1965, ce qui permet à l’association de faire opposition sur le prix pour les sommes qui lui restent dues (article 3).
• Les créances de l’association sont garanties par une hypothèque légale sur les parcelles du membre débiteur (article 6). Une cotisation impayée n’est donc pas une simple dette entre voisins : elle peut être inscrite sur votre bien.
• Les statuts doivent contenir le nom, l’objet et le siège de l’association, ses règles de fonctionnement, la liste des immeubles compris dans son périmètre et ses modalités de financement et de recouvrement (article 7). Ils sont déclarés en préfecture et un extrait est publié au Journal officiel dans le mois qui suit le récépissé (article 8).
• L’association est administrée par un syndicat composé de membres élus, qui règle ses affaires par délibération (article 9). Le président tient à jour l’état nominatif des propriétaires (article 4).

Ce que les statuts décident à votre place

Tout le reste est renvoyé aux statuts, et c’est là que deux parcs peuvent fonctionner de façon opposée. Aucune règle légale n’impose une voix par propriétaire : l’ordonnance renvoie aux statuts le soin de fixer les règles de fonctionnement (article 7), et les statuts peuvent répartir les voix par parcelle, par surface ou par tantièmes qu’ils définissent. Une seule règle s’impose à tous : chaque assemblée doit convoquer l’ensemble des propriétaires compris dans le périmètre, une assemblée réunie sans eux étant irrégulière (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 14 novembre 2012, n° 11-23.808). Ils fixent de même la clé de répartition des charges, le quorum et les majorités de l’assemblée, la durée du mandat du syndicat, les pouvoirs du président, la possibilité de voter par correspondance ou par procuration, et la procédure de recouvrement des cotisations.

Avant d’acheter, les statuts sont donc le premier document à lire, avant le cahier des charges et avant les comptes. Les autres pièces à demander sont réunies sur notre page les documents à demander avant toute signature.

Le budget, les cotisations et les impayés

Chaque année, l’assemblée vote un budget et le syndicat appelle les cotisations selon la clé des statuts. Les postes habituels sont l’entretien des voiries et des espaces verts, l’éclairage, l’eau et l’électricité des parties communes, l’assurance de l’association, la piscine et ses contrôles, le gardiennage s’il existe, et une provision pour gros travaux. Le niveau des cotisations n’est encadré par aucun texte : il dépend des équipements du parc et des décisions passées. Les ordres de grandeur que nous observons, et la méthode pour analyser une hausse, sont sur notre page hausse des charges : analyser et réagir.

Quand un membre ne paie pas, l’association dispose de trois leviers : la mise en demeure puis l’action en paiement devant le juge, selon la procédure fixée par ses statuts ; l’hypothèque légale de l’article 6, qui garantit sa créance sur la parcelle ; et l’opposition sur le prix de vente au moment où le débiteur vend. Pour vous, acheteur, la conséquence est directe : demandez au vendeur et au président de l’association un relevé des sommes dues sur la parcelle, parce que les obligations suivent le bien. Ce que devient une dette non réglée au moment de la vente est détaillé sur notre page propriétaire en PRL : droits et devoirs.

Une association qui n’a pas mis ses statuts à jour

C’est le défaut le plus répandu dans les parcs anciens, et il a des conséquences lourdes. L’ordonnance de 2004 a imposé aux associations existantes de mettre leurs statuts en conformité dans les deux ans suivant la publication de son décret d’application, soit au plus tard en mai 2008 (article 60). Les juridictions ont jugé qu’une association qui ne l’a pas fait perd les droits de l’article 5, dont le droit d’agir en justice, sans cesser d’exister (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 5 juillet 2011 ; 13 février 2014, n° 13-22.383). La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a permis aux associations qui régularisent après ce délai de recouvrer ces droits à compter de la mise en conformité (article 59, IV).

Vos recours, selon ce qui ne va pas

Une décision de l’assemblée vous paraît irrégulière

La contestation d’une délibération relève du droit commun des contrats et des associations, pas de la loi de 1965 : il n’existe pas, pour une association syndicale libre, de délai légal de deux mois pour agir, et la Cour de cassation l’a jugé en toutes lettres (3^e chambre civile, 14 novembre 2012, n° 11-23.808). Le délai est celui de la prescription de droit commun, cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (Code civil, article 2224), sauf si les statuts organisent une procédure interne préalable. Commencez par demander le procès-verbal, la feuille de présence et les pouvoirs : la plupart des irrégularités se voient là.

Le syndicat ne rend pas de comptes

Les statuts fixent les documents que le syndicat doit présenter à l’assemblée, en général les comptes de l’exercice et le budget prévisionnel. Vous pouvez exiger leur communication avant l’assemblée dans les conditions qu’ils prévoient, et faire inscrire une question à l’ordre du jour. Le Code civil et l’ordonnance ne prévoient pas de contrôleur légal : si les statuts n’instituent pas de vérificateur des comptes, l’assemblée peut en désigner un.

Un voisin ne respecte pas le cahier des charges

Le cahier des charges d’un parc à cession est un contrat entre tous les propriétaires. Chacun peut en demander le respect, et l’association le peut aussi quand ses statuts lui en donnent la mission. La méthode de constitution des preuves et les étapes avant le juge sont sur notre page conflit en parc résidentiel de loisirs : la méthode et les preuves, et le cadre général des litiges sur notre pilier litiges en PRL.

Avant d’acheter dans un parc à cession : la liste à cocher

• Les statuts de l’association, avec la date de leur dernière déclaration en préfecture et la référence au Journal officiel.
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées et les comptes des trois derniers exercices.
• Le budget de l’année en cours et le montant de la cotisation appelée pour la parcelle que vous visez.
• Un relevé des sommes dues par le vendeur à l’association, signé du président.
• Les travaux votés et non encore appelés, et l’état de la provision pour gros travaux.
• Le cahier des charges et le règlement intérieur, dans leur dernière version adoptée.
• La police d’assurance de l’association et ce qu’elle couvre.

Ces pièces complètent la checklist avant de signer, qui couvre le reste de l’achat.