Qui paie la réparation des voies et parkings communs

Nids-de-poule, enrobé fissuré, allée qui s’affaisse, parking devenu impraticable après de fortes pluies : dans un parc résidentiel de loisirs, la question de savoir qui paie arrive vite, souvent avec un appel de fonds. La réponse dépend de trois choses, dans cet ordre : le régime du parc, la nature de la zone abîmée (commune ou privative) et l’origine du dommage. Si le désaccord persiste, les voies de recours sont détaillées dans le pilier litiges en PRL, et la façon de contester une hausse sur la page hausse des charges : vérifier, contester, réagir.

Le régime du parc décide d’abord qui paie

Avant d’accepter une facture, vérifiez donc si la zone endommagée est commune, privative ou simplement réservée à l’usage d’une parcelle. Un troisième cas existe : vous avez acheté votre parcelle, mais les voies sont restées à l’aménageur ou à une société gestionnaire, contre une redevance prévue à l’acte. C’est alors l’acte qui dit qui paie.

En régime hôtelier : l’accès à votre emplacement est à la charge de l’exploitant

Dans un parc sous régime hôtelier, une seule personne a la propriété ou la jouissance du terrain et une seule l’exploite (Code du tourisme, article D. 333-4). Les allées et les parkings font partie du terrain qu’il exploite. Votre contrat d’emplacement est en principe un louage de chose : l’exploitant doit vous délivrer l’emplacement avec ce qui est nécessaire pour l’utiliser, l’entretenir en état de servir et y faire les réparations autres que locatives (Code civil, articles 1719 et 1720). Un accès praticable en fait partie.

Le coût de cet entretien se retrouve dans la redevance, dont les montants observés figurent sur la page ce que vous paierez chaque année. Une participation « pour la réfection des voies » n’est due que si le contrat la prévoit, avec un mode de calcul précis. Une clause qui laisserait l’exploitant fixer seul le prix est présumée abusive sans preuve contraire possible et réputée non écrite (Code de la consommation, articles R. 212-1, 3°, et L. 241-1) ; dans un contrat à durée indéterminée, une hausse n’est admise que si vous êtes prévenu assez tôt pour pouvoir résilier (article R. 212-4). Si l’on vous adresse une telle demande, réclamez par écrit :

• la clause du contrat qui la fonde ;
• la nature exacte des travaux et leur coût ;
• la façon dont la somme a été répartie entre les emplacements.

Le règlement intérieur ne suffit pas à mettre une dépense à votre charge, sauf s’il est annexé au contrat que vous avez accepté : c’est le contrat et ses annexes tarifaires qui comptent. La lecture de ce contrat, clause par clause, est détaillée sur la page redevance d’emplacement : contrat, révision, renouvellement.

En parc à cession : l’association syndicale, puis le budget voté

Lorsque les parcelles ont été vendues, les voies, parkings, espaces verts et réseaux sont le plus souvent confiés à une association syndicale libre (ASL), dont l’objet peut être la construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt commun (ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004). La réparation est payée par l’association, donc en pratique par les propriétaires, selon la clé prévue par les statuts.

Ce sont les statuts, et le cahier des charges du lotissement s’il existe, qui disent :

• quels équipements l’association gère ;
• qui peut commander des travaux, et ce que le président peut faire seul en cas d’urgence ;
• comment l’assemblée vote une dépense importante ;
• comment la dépense est répartie, parfois différemment selon l’équipement : une allée qui ne dessert que quelques parcelles peut leur être imputée si les statuts le prévoient.

Si la loi de 1965 s’applique

Ce cas est rare, mais il existe : à défaut de convention créant une autre organisation, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété s’applique par défaut aux ensembles qui comportent des parcelles privatives et des équipements communs (article 1er). Les charges d’entretien des parties communes sont alors réparties selon les valeurs relatives des lots fixées par le règlement de copropriété (article 10), et le syndic peut faire réaliser de lui-même les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble (article 18). Une place de parking peut y être privative, commune, ou commune à jouissance exclusive : dans ce dernier cas, le règlement peut laisser l’entretien courant à son utilisateur et les grosses réparations à la collectivité. Un règlement de copropriété ou un syndic mentionné dans votre acte signifie que ce sont ces règles qui jouent : faites-le confirmer par votre notaire.

Entretien courant ou réfection lourde

Reboucher un trou, nettoyer un parking, désherber une bordure ou refaire un marquage relève de l’entretien courant, prévu au budget annuel ou couvert par la redevance. Reprendre tout l’enrobé, créer un réseau d’évacuation des eaux ou reconstruire une voie affaissée est une dépense exceptionnelle. En parc à cession, elle doit être décidée dans les formes prévues par les statuts ; en régime hôtelier, elle reste à la charge de l’exploitant sauf clause contraire.

Quand une seule personne a causé le dommage

La collectivité n’a pas à supporter une dégradation dont l’auteur est identifiable. Celui qui cause un dommage par sa faute, sa négligence ou son imprudence doit le réparer (Code civil, articles 1240 et 1241), et l’on répond aussi des personnes dont on doit répondre et des choses que l’on a sous sa garde (article 1242). En régime hôtelier, c’est d’abord le contrat d’emplacement qui oblige le client à réparer les dégradations dont il est responsable. Les cas les plus fréquents concernent un propriétaire qui :

• fait circuler un engin trop lourd pour la voie ;
• fait intervenir une entreprise qui abîme le revêtement : l’entreprise en répond, et le propriétaire aussi s’il a commis une faute ou si les statuts le prévoient ;
• endommage une bordure en manœuvrant ;
• déverse du béton, de l’huile ou un produit corrosif ;
• fait creuser une tranchée sans autorisation.

L’exploitant ou l’association peut faire réparer, puis demander le remboursement au responsable ou à son assureur. Tout dépend alors des preuves : photographies datées, témoignages, constat, rapport de l’entreprise, état des lieux avant les travaux.

L’eau est souvent la vraie cause

Une allée qui s’affaisse ne se répare pas en reposant de l’enrobé si le problème vient d’une fuite, d’un drainage insuffisant ou d’eaux qui ruissellent d’une parcelle. Il faut en chercher l’origine : réseau d’eaux pluviales commun sous-dimensionné, canalisation enterrée rompue, terrasse privative qui rejette l’eau dans l’allée, parcelle surélevée, travaux qui ont modifié la pente, défaut de conception de la chaussée, qui peut ouvrir un recours contre l’aménageur ou l’entreprise.

En parc à cession, où les parcelles ont des propriétaires distincts, un terrain situé plus bas doit recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement du terrain plus haut, mais le propriétaire du terrain plus haut ne doit rien faire qui aggrave cet écoulement : s’il le fait, on peut exiger qu’il y remédie et lui demander une indemnité (Code civil, articles 640 et 641). Selon l’origine du désordre, la charge peut donc revenir à l’exploitant, à l’association, au propriétaire d’une parcelle ou à une entreprise. Une expertise coûte souvent moins cher que des réparations provisoires répétées.

Peut-on refuser de payer ?

Vous pouvez demander des explications et contester, mais pas ignorer la demande. En parc à cession, la cotisation reste due en entier et l’association dispose d’une hypothèque légale sur votre parcelle (ordonnance de 2004, article 6) : payez en précisant par écrit que vous le faites sous réserve de vos droits. En régime hôtelier, réglez la redevance prévue au contrat ; un supplément qui ne repose sur aucune clause se conteste par écrit avant tout paiement, et si vous le payez malgré tout, faites-le sous réserve. Dans tous les cas, demandez :

• la nature juridique de la zone, commune ou privative ;
• la décision qui a autorisé les travaux, ou la clause qui fonde la facture ;
• les devis et la facture définitive ;
• la clé de répartition appliquée ;
• la position de l’assureur ;
• les raisons d’une facturation limitée à certaines parcelles.

Votre courrier de contestation doit désigner la dépense en cause et la disposition des statuts, du règlement ou du contrat qui vous paraît mal appliquée. Des modèles sont proposés sur la page hausse des charges. Attention : si les travaux ont été votés en assemblée et que la loi de 1965 s’applique, un courrier ne suffit pas, la décision ne se conteste que devant le tribunal dans les deux mois qui suivent sa notification ; en association syndicale, vérifiez sans attendre ce que prévoient les statuts.

Si la voie devient dangereuse

Un trou profond, un affaissement ou une chaussée glissante peut empêcher l’accès aux parcelles, aux secours ou aux personnes à mobilité réduite. Signalez-le par écrit, photographies à l’appui, en précisant l’emplacement exact, la taille du dommage, la date à laquelle il est apparu, les risques pour les piétons et les véhicules et les incidents déjà survenus. Demandez d’abord une mise en sécurité, puis un diagnostic et un calendrier de réparation. Un balisage provisoire ne dispense pas le responsable de traiter le problème.

Si vous envisagez d’acheter, regardez l’état des allées avant de regarder le chalet. En parc à cession, demandez au vendeur les procès-verbaux d’assemblée des dernières années et la liste des travaux votés et pas encore appelés : une voirie fatiguée annonce souvent un appel de fonds. La liste complète des pièces à réunir figure sur la page redevance et charges en PRL.

En résumé, la réparation des voies et parkings communs est payée par l’exploitant en régime hôtelier et par l’association syndicale, donc les propriétaires, en parc à cession. Elle revient à une seule personne si la zone est privative ou si cette personne a causé le dommage. Identifiez la nature de la voie, l’origine du dommage et la règle de répartition avant de payer ou de contester.

Textes cités : Code du tourisme, article D. 333-4 ; Code civil, articles 640, 641, 1240 à 1242, 1719 et 1720 ; Code de la consommation, articles R. 212-1, R. 212-4 et L. 241-1 ; ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, article 6 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 1er, 10, 18 et 42.