Une question sur votre projet ?
Contactez un professionnelLa lettre de l'immobilier de loisirs, chaque mois.
Certains le font en règle.
D'autres sans avoir vérifié grand-chose. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les règles ont changé sur plusieurs points importants, et les communes disposent de pouvoirs étendus pour encadrer les locations de courte durée. Ce guide reprend les étapes dans l'ordre : ce que vous devez faire avant la première annonce, ce que vous devez déclarer, et ce que vous êtes en droit de conserver.
Avant toute chose : l'accord du gestionnaire du parc
C'est l'étape que la moitié des propriétaires oublient, ou ignorent délibérément. Avant de publier quoi que ce soit sur une plateforme, relisez votre bail de parcelle. Cherchez les clauses relatives à la « sous-location », à la « cession de jouissance » ou à la « location à des tiers ».
Trois situations sont possibles.
- La sous-location est autorisée librement. Vous pouvez publier votre annonce sans démarche préalable. Gardez tout de même la politique tarifaire et la durée minimum de séjour compatibles avec le règlement intérieur du parc (certains interdisent les séjours inférieurs à deux nuits).
- Elle est soumise à accord écrit préalable du gestionnaire. Écrivez-lui avant de déposer votre annonce. Un email suffit, à condition d'en conserver la réponse. Demandez une autorisation formelle, même succincte. Sans elle, un sinistre durant la location ou une plainte de voisinage peut se retourner contre vous.
- Elle est interdite. Vous avez deux options : respecter l'interdiction, ou négocier son assouplissement. Certains gestionnaires acceptent une charte de sous-location encadrée (déclaration préalable de chaque séjour, liste des locataires, durée maximum annuelle). La négociation directe aboutit souvent mieux qu'on ne le pense, surtout si vous êtes un résident de longue date.
À retenir : même si votre gestionnaire tolère de facto la sous-location sans l'avoir formalisée, une tolérance n'est pas une autorisation. Elle peut être retirée du jour au lendemain, en particulier lors d'un changement de gestionnaire. L'accord écrit vous protège.
La déclaration en mairie : qui est concerné ?
Depuis 2017, toute mise en location d'une résidence secondaire à titre de meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Cette obligation s'applique dès la première nuit louée, quelle que soit la plateforme.
La déclaration se fait en ligne sur le site de la mairie concernée, ou via le formulaire Cerfa n°14004*04. Elle donne lieu à l'attribution d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres que vous devez faire apparaître dans toutes vos annonces en ligne. Les plateformes comme Airbnb demandent ce numéro lors de la création d'une annonce. Ne pas le renseigner, c'est s'exposer à ce que votre annonce soit bloquée.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé ce dispositif. Les communes peuvent désormais limiter à 90 nuits par an la durée de location d'une résidence secondaire dans les zones qu'elles délimitent, et imposer une autorisation de changement d'usage préalable dans certains secteurs. En pratique, ces restrictions visent surtout les zones urbaines très tendues. La plupart des PRL, situés en zones rurales ou périurbaines, sont moins concernés, mais vérifiez la position de votre commune avant de vous lancer.
La taxe de séjour : qui la collecte, qui en répond
Dès lors que vous louez dans une commune qui a instauré une taxe de séjour (ce qui est le cas de la quasi-totalité des communes touristiques), cette taxe est due par chaque locataire par nuit et par personne.
Bonne nouvelle pratique : les grandes plateformes comme Airbnb et Abritel collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour à la commune, pour les communes avec lesquelles elles ont passé une convention. En clair, si vous passez par ces plateformes, vous n'avez rien à gérer sur ce point. La plateforme s'en charge à votre place.
En revanche, si vous louez en direct (sans plateforme intermédiaire), la collecte et le reversement de la taxe reposent entièrement sur vous. Le taux applicable dépend du classement de votre hébergement et de la commune. Pour un meublé de tourisme non classé, un tarif forfaitaire s'applique, fixé par délibération du conseil municipal. Renseignez-vous auprès de la mairie ou sur le portail en ligne de votre commune.
La fiscalité de vos revenus locatifs : les règles en vigueur en 2026
Les revenus tirés de la location saisonnière de votre chalet sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent.
Le micro-BIC : le régime par défaut
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 euros, vous relevez automatiquement du micro-BIC.
Un abattement forfaitaire est appliqué sur vos recettes brutes, et vous n'êtes imposé que sur le reste.
Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les taux en vigueur sont les suivants :
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 50 %. Pour 10 000 euros de loyers perçus dans l'année, vous n'êtes imposé que sur 5 000 euros, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
- Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles, selon la procédure Atout France) : abattement de 71 % pour les communes hors zone tendue, sous réserve des plafonds et conditions précisés par le décret d'application. Dans les zones tendues, l'abattement applicable peut être différent. Vérifiez la situation de votre commune avec votre comptable ou le site impots.gouv.fr.
Le régime réel : quand il devient intéressant
Si vous avez des charges importantes (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, assurance, frais de gestion), le régime réel permet de les déduire intégralement et d'amortir votre chalet. Il s'applique sur option (à formuler avant le 1er février de l'année concernée) ou automatiquement si vos recettes dépassent 77 700 euros. En dessous de ce seuil et avec peu de charges, le micro-BIC reste souvent plus simple.
Obligation déclarative : même si vos revenus locatifs sont faibles ou entièrement couverts par l'abattement, vous devez les déclarer. La ligne correspondante se trouve dans le formulaire 2042-C-PRO de votre déclaration de revenus. L'oubli, même involontaire, peut entraîner un redressement avec pénalités.
Plateforme ou location en direct : le vrai arbitrage
Beaucoup de propriétaires débutent sur Airbnb ou Abritel et envisagent ensuite de passer en direct pour s'économiser la commission. La question mérite d'être posée sérieusement, parce que les deux modèles ne sont pas équivalents en termes de charge de travail et de risque.
- Passer par une plateforme coûte entre 3 et 15 % de commission selon la plateforme et le modèle choisi. En échange, vous bénéficiez d'une visibilité immédiate, d'un système de paiement sécurisé, de la collecte automatique de la taxe de séjour dans les communes conventionnées, et d'une couverture de base en cas de dommage. La plateforme gère aussi le traitement des litiges de premier niveau avec les locataires.
- Louer en direct supprime la commission, mais transfère toutes ces tâches vers vous. Contrat de location saisonnière à rédiger (article D. 324-1 du Code du tourisme), encaissement sécurisé à organiser, état des lieux à produire, taxe de séjour à collecter et reverser, litiges à gérer seul. Pour des propriétaires qui louent moins de huit semaines par an, la complexité administrative de la location directe dépasse souvent l'économie réalisée sur la commission.
L'arbitrage rationnel : commencez par les plateformes pour valider votre offre et construire des avis clients. Passez progressivement en direct uniquement pour les locataires qui reviennent, qui représentent après deux ou trois saisons une part significative des réservations.
Ce que la plateforme ne couvrira pas à votre place...
AirCover, la couverture de responsabilité d'Airbnb, protège l'hôte contre certains dommages causés par les locataires, jusqu'à un plafond élevé. Elle est gratuite et automatique pour les hôtes Airbnb. Ne pas la prendre en compte serait une erreur. Compter uniquement sur elle en serait une autre.
Cette couverture ne remplace pas une assurance habitation adaptée. Elle ne couvre pas les sinistres qui surviennent en dehors des séjours de locataires (tempête, gel des canalisations en hiver, incendie hors période locative). Elle a des exclusions, des franchises et des délais de traitement qui ne correspondent pas toujours à l'urgence d'un sinistre réel. Et surtout, elle ne couvre pas votre responsabilité civile dans les zones communes du parc.
La bonne configuration : une assurance habitation spécifique HLL avec clause villégiature, l'AirCover d'Airbnb comme filet complémentaire, et l'exigence systématique d'une attestation de responsabilité civile à chaque locataire. Ces trois couches ensemble ferment la quasi-totalité des angles morts.
