Une question sur votre projet ?
Contactez un professionnelLa lettre de l'immobilier de loisirs, chaque mois.
La question mal posée, et celle qu'il faut poser
« Le maire peut-il délivrer un permis pour un projet porté par sa propre commune ? » La question revient à chaque dossier, et la réponse est oui : aucun texte ne l'interdit. Le maire est l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme au nom de la commune, y compris lorsque la commune est le pétitionnaire.
Le risque n'est pas là. Il est dans l'intérêt personnel qu'un élu peut avoir à une opération, et il se traite sur deux terrains distincts qu'il ne faut pas confondre : la légalité de la délibération devant le juge administratif, et l'infraction pénale de prise illégale d'intérêts. Les deux n'ont ni les mêmes critères, ni les mêmes conséquences, et un même dossier peut être irréprochable sur l'un et fautif sur l'autre. Cette question se pose à l'étape du permis dans le calendrier réel d'un projet communal, et elle pèse aussi sur le choix du montage exposé dans les cinq voies ouvertes à une commune.
La prise illégale d'intérêts, dans sa rédaction de décembre 2025
L'infraction a été resserrée à deux reprises. Une première fois en décembre 2021, une seconde fois par la loi du 22 décembre 2025 portant création d'un statut de l'élu local, qui est le texte en vigueur. Beaucoup de guides, y compris récents, citent encore la rédaction de 2021.
« Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public ou par une personne investie d'un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, en connaissance de cause, directement ou indirectement, un intérêt altérant son impartialité, son indépendance ou son objectivité dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l'acte, en tout ou partie, la charge d'assurer la surveillance, l'administration, la liquidation ou le paiement […] »
Trois évolutions, et elles jouent toutes en faveur de l'élu de bonne foi.
- « Altérant » a remplacé « de nature à compromettre ». L'ancienne formule se satisfaisait d'un risque potentiel ; la nouvelle exige une atteinte effective à l'impartialité, à l'indépendance ou à l'objectivité.
- « En connaissance de cause » a été ajouté, ce qui renforce l'élément intentionnel.
- Deux causes d'exclusion ont été introduites : un intérêt public ne peut pas constituer un intérêt punissable, et l'infraction n'est pas constituée lorsque la personne ne pouvait agir autrement pour répondre à un motif impérieux d'intérêt général.
Les peines, en revanche, n'ont rien perdu de leur portée : cinq ans d'emprisonnement et 500 000 € d'amende, le montant pouvant être porté au double du produit tiré de l'infraction. Et un point que l'on oublie presque toujours : la peine complémentaire d'inéligibilité doit être prononcée, sauf décision spécialement motivée de la juridiction. Pour un élu, c'est la sanction qui compte.
Le régime dérogatoire des petites communes
Il figure dans l'article 432-12 lui-même, et non dans un texte séparé. Il bénéficie aux maires, adjoints et conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire, dans les communes de 3 500 habitants au plus.
| Opération | Plafond | Conditions |
|---|---|---|
| Transfert de biens | 16 000 € par an et par élu | Fourniture de services incluse |
| Lotissement communal | Aucun plafond | Habitation personnelle, estimation des Domaines, délibération motivée |
| Bail d'habitation | Aucun plafond | Logement de l'élu, mêmes conditions |
| Activité professionnelle | Aucun plafond | Prix non inférieur à l'évaluation des Domaines, délibération motivée |
Code pénal, article 432-12, alinéas 4 et suivants, dans leur rédaction en vigueur au 6 septembre 2026. Le plafond de 16 000 € s'apprécie par élu et non globalement pour l'ensemble du conseil.
Trois garanties procédurales accompagnent ces opérations et ne se négocient pas : la commune doit être représentée dans les conditions prévues par le code général des collectivités territoriales, l'élu intéressé doit s'abstenir de participer à la délibération, et le conseil municipal ne peut pas décider de se réunir à huis clos.
Ce régime dérogatoire n'est pas issu de la loi 3DS de février 2022, qui n'a jamais modifié l'article 432-12. La confusion vient probablement de ce que cette loi a créé, deux mois après la réforme pénale de décembre 2021, un dispositif distinct sur les élus siégeant dans des organismes extérieurs.
Il ne vient pas non plus, dans sa forme actuelle, d'une loi de 1967. Une dérogation plus étroite avait bien été instituée cette année-là sous l'empire de l'ancien délit d'ingérence, mais le régime actuel a été refondu et considérablement élargi par le nouveau code pénal, entré en vigueur en 1994 : relèvement du seuil de population, relèvement du plafond, et création des deux dispositifs sans plafond. Devant un contradicteur, la formule sûre est de citer l'article 432-12 lui-même.
L'élu qui représente la commune dans un organisme extérieur
C'est une situation entièrement différente, et elle relève d'un autre texte. Un élu désigné pour siéger dans les organes décisionnels d'une société d'économie mixte, d'une société publique locale, d'une association ou d'un établissement n'est pas regardé, du seul fait de cette désignation, comme ayant un intérêt au sens de la prise illégale d'intérêts, lorsque sa collectivité délibère sur une affaire intéressant cet organisme.
La protection est conditionnée sur deux points, et ils comptent. Elle suppose que l'élu ne perçoive aucune rémunération ni avantage particulier au titre de cette représentation. Et elle ne joue que « du seul fait » de la désignation : un intérêt personnel par ailleurs, parce que l'élu est salarié de l'organisme ou y a un intérêt familial, la neutralise entièrement.
Elle a par ailleurs une contrepartie obligatoire : cet élu ne peut pas participer aux décisions attribuant à l'organisme un contrat de la commande publique, ni siéger à la commission d'appel d'offres ou à la commission de délégation de service public lorsque celui-ci est candidat. Pour un projet de camping ou de parc communal confié à une société locale, c'est le point à vérifier avant la première réunion de commission.
Un ajout de décembre 2025 étend la même présomption aux élus détenant plusieurs mandats locaux, par exemple à la commune et à l'intercommunalité, lorsqu'une collectivité délibère sur une affaire intéressant l'autre.
La légalité de la délibération, devant le juge administratif
Sont illégales les délibérations auxquelles a pris part un membre du conseil intéressé à l'affaire, en son nom personnel ou comme mandataire. La délibération est alors annulable : elle peut être reprise, l'élu s'étant retiré.
Le juge administratif retient deux conditions cumulatives. L'élu doit avoir un intérêt personnel distinct de celui de la généralité des habitants : un intérêt partagé avec l'ensemble des administrés ne suffit pas. Et sa participation doit avoir effectivement pesé sur la décision. Le juge regarde des indices concrets : avoir rapporté l'affaire, avoir rédigé le rapport, avoir siégé dans la commission préparatoire, un vote acquis à faible majorité. Le maire est présumé exercer une influence du fait de son ascendant.
Le texte dispose désormais qu'un membre du conseil ne peut pas être considéré comme ayant pris part à la délibération du seul fait de sa présence à la réunion. Auparavant, la jurisprudence admettait que la seule présence en séance pouvait vicier la délibération, par l'influence exercée sur les autres conseillers. Ce n'est plus le cas, et une grande partie de la documentation en ligne reste sur l'état antérieur.
La bonne pratique, elle, ne change pas : faites sortir l'élu de la salle, et mentionnez-le au procès-verbal. C'est ce qui sécurise le dossier en cas de contentieux, et c'est indispensable devant le juge pénal, qui n'est pas lié par les critères du juge administratif.
Une précision utile pour les conseils de petite taille : lorsqu'un déport est obligatoire au titre de la commande publique, les représentants concernés ne comptent pas comme membres en exercice pour le calcul du quorum. Un déport obligatoire ne peut donc pas paralyser le conseil.
Ce qu'il faut faire, concrètement
- Identifier tôt. Avant la première délibération, recenser les élus qui ont un lien personnel, familial ou professionnel avec le projet, le terrain, l'opérateur pressenti ou un candidat.
- Faire sortir, pas seulement s'abstenir. L'élu intéressé quitte la salle. Le procès-verbal le mentionne, avec l'heure.
- Motiver la délibération. Surtout si le prix s'écarte d'une estimation, si une contrepartie est consentie, ou si une procédure de mise en concurrence est écartée.
- Ne pas se réunir à huis clos sur une opération relevant du régime dérogatoire : le texte l'interdit expressément.
- Demander l'avis des Domaines et le viser dans la délibération, y compris quand il n'est pas juridiquement obligatoire. Il coûte un mois et il protège.
- Documenter le motif d'intérêt général. Les deux causes d'exclusion introduites en 2025 ne jouent que si le dossier montre pourquoi la commune ne pouvait pas faire autrement.
Elle ne traite pas les obligations déclaratives auprès de la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique, ni le régime des conflits d'intérêts au sens de la loi de 2013, qui ont leur propre logique. Elle ne dit pas non plus si telle situation particulière constitue une infraction : cette appréciation est de fait, elle appartient au juge, et elle suppose un conseil.
Note de méthode : les textes ont été relus dans leur version consolidée en vigueur au 6 septembre 2026. Trois des articles cités ont été modifiés par la loi du 22 décembre 2025 : l'article 432-12 du code pénal et les articles L.1111-6 et L.2131-11 du code général des collectivités territoriales. Une part importante de la documentation disponible en ligne, y compris récente, décrit encore l'état antérieur.
Réserves : la question de savoir si le plafond de 16 000 € s'entend toutes taxes comprises ou hors taxes n'a jamais reçu de réponse ministérielle ; la seule question écrite posée sur ce point est restée sans réponse. Nous ne pouvons donc pas la trancher. Par ailleurs, cette fiche décrit des règles, non des situations : savoir si un élu donné est intéressé à une affaire donnée relève d'une appréciation de fait qui appartient au juge, et qui suppose l'avis d'un conseil.
Sources
- La prise illégale d'intérêts : code pénal, article 432-12
- Le texte qui l'a réécrite : loi n° 2025-1249 du 22 décembre 2025
- Les élus siégeant dans des organismes extérieurs : CGCT, article L.1111-6
- La délibération d'un conseiller intéressé : CGCT, article L.2131-11
- La compétence pour délivrer le permis : code de l'urbanisme, article L.422-1
- La doctrine sur le conflit d'intérêts entre personnes publiques : Haute Autorité pour la transparence de la vie publique
Autres textes sur lesquels cette page s'appuie, cités sans lien : code pénal, articles 131-26-2 (inéligibilité obligatoire) et 432-17 (peines complémentaires) ; CGCT, articles L.2121-18 (huis clos) et L.2122-26 (représentation de la commune) ; loi n° 2021-1729 du 22 décembre 2021, qui avait opéré la première réécriture de l'article 432-12.