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La TVA d’une location en PRL se joue sur trois questions
Sur un hébergement neuf affiché 80 000 € toutes taxes comprises, la TVA représente 13 333 €, un sixième du prix payé. C’est ce montant qui fait vendre l’argument de la récupération, et c’est pour cela que la question mérite une réponse exacte.
Votre location meublée est exonérée de TVA sans option possible, et vous n’entrez dans le champ que par les services que vous fournissez, par un contrat à usage résidentiel de plus d’un mois, ou parce que vous louez à un exploitant. Le pilier fiscalité et comptabilité en PRL pose ces trois cas et leurs textes. Cette page part de là et traite ce qu’il ne détaille pas : ce que « trois services sur quatre » veut dire quand on loue à la semaine, ce qui se passe sous mandat de gestion, comment on récupère réellement la TVA d’un achat, et pendant combien d’années on reste engagé.
Les trois portes d’entrée dans le champ
- Vous proposez des séjours pouvant être, au choix du client, de trente jours ou moins, et vous fournissez au moins trois des quatre services de l’hôtellerie.
- Vous consentez un contrat à usage résidentiel dont la durée excède nécessairement un mois, avec un certain degré de permanence dans l’occupation, et les mêmes trois services sur quatre. Ce cas vise l’occupation durable, un chalet loué au mois à un travailleur saisonnier par exemple. Une location de vacances de huit semaines à une même famille reste un séjour et relève du premier cas.
- Vous louez votre hébergement à un exploitant qui réalise lui-même des opérations relevant des deux cas précédents. Vous êtes alors taxé de plein droit, sans fournir vous-même le moindre service.
Le troisième cas suppose deux choses en même temps : que votre contrat soit bien une location consentie à l’exploitant, et que celui-ci fournisse lui-même trois services sur quatre à ses clients. Si l’une des deux réponses est non, ce cas ne vous concerne pas.
La distinction est décisive en parc résidentiel de loisirs, où le mandat de gestion est le montage majoritaire. Sous mandat, vous restez le bailleur : l’exploitant loue en votre nom, et votre situation se juge sur les services rendus pour votre compte, donc sur le premier cas. Sortez le contrat et regardez son intitulé avant de conclure quoi que ce soit.
Cette rédaction de l’article 261 D, 4° est issue de l’article 84 de la loi de finances pour 2024 et s’applique depuis le 1er janvier 2024. Les commentaires administratifs, publiés le 7 août 2024 puis actualisés le 26 mars 2025, ne font que commenter : la règle ne date pas de mars 2025, et un loueur concerné l’était déjà en 2024.
Une grille plus ancienne circule encore, qui traitait à part les résidences de tourisme classées louées par bail commercial d’au moins neuf ans. Ce cas particulier a disparu du texte : il est absorbé par le troisième cas ci-dessus, qui ne regarde ni le classement, ni la durée du bail, mais ce que l’exploitant fait lui-même.
Le nettoyage décide souvent à lui seul du compte
Les quatre services sont le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, même non personnalisée. Il en faut trois, dans des conditions comparables à celles de l’hôtellerie. Le nettoyage est celui qui se compte le plus mal.
La règle de principe est double : le nettoyage doit être effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant celui-ci, un rythme hebdomadaire étant considéré comme suffisant. Une tolérance existe, et elle est bornée : lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, le nettoyage effectué avant l’arrivée suffit à lui seul.
Or la location du samedi au samedi, norme en parc résidentiel de loisirs, dure sept nuits : c’est exactement le cas que la tolérance ne couvre pas. Un propriétaire qui nettoie seulement avant l’arrivée et ne propose rien pendant le séjour ne coche donc pas ce service sur une semaine pleine. Celui qui loue du samedi au vendredi, ou qui propose un passage de ménage en cours de séjour, le coche.
La conséquence se calcule vite. Si vous fournissez déjà le linge et l’accueil, ce troisième service fait basculer toute votre location dans le champ. Comptez-le avant d’ajouter une prestation pour mieux louer, pas après.
Rester en dehors du champ ne se décrète pas : cela se vérifie service par service. Beaucoup de propriétaires y restent effectivement, parce qu’ils ne servent pas de petit déjeuner, ne renouvellent pas le linge et remettent les clés dans une boîte.
Le classement du parc ne déclenche jamais la TVA
Il ne joue que sur le taux, une fois que vous êtes dans le champ pour l’une des trois raisons ci-dessus. Et le taux dépend de ce que vous facturez.
Si vous êtes dans le champ parce que vous fournissez trois services sur quatre, ce que vous vendez est une prestation d’hébergement d’un secteur à fonction similaire à l’hôtellerie. C’est la première catégorie du a de l’article 279 du code général des impôts, et le taux est de 10 %. Les prestations annexes qui ne sont pas de l’hébergement, elles, relèvent du taux normal.
L’incertitude ne porte pas sur votre séjour, mais sur la location d’un emplacement : la redevance que l’exploitant vous facture pour la parcelle, ou la mise à disposition d’une parcelle viabilisée. La troisième catégorie du a de l’article 279 vise les locations de moyens d’hébergement et d’emplacements dans les terrains de camping et de caravanage classés, et les parcs résidentiels de loisirs n’y sont nommément visés ni par le texte, ni par la doctrine administrative, y compris dans les commentaires consacrés aux campings, qui précisent seulement qu’un terrain non classé relève du taux normal.
Un taux réduit étant d’interprétation stricte, ce silence penche vers le taux normal. Sur ce point précis, un rescrit auprès de l’administration fiscale est la seule réponse opposable.
Dernier repère si votre parc est exploité en régime hôtelier : la TVA que vous voyez sur les relevés de l’exploitant est la sienne, c’est lui qui facture le vacancier. Votre situation à vous se juge sur le contrat qui vous lie à lui.
Dans le champ, mais pas forcément redevable
La franchise en base dispense de facturer la TVA tant que vos recettes restent sous les seuils. C’est la situation de fait de la quasi-totalité des loueurs individuels en parc résidentiel de loisirs.
Le seuil de 37 500 € n’est pas le vôtre
Pour une prestation d’hébergement, la franchise s’applique tant que vos recettes ne dépassent pas 85 000 € l’année précédente et 93 500 € l’année en cours, valeurs applicables en 2026. Le seuil de 37 500 € que l’on vous opposera peut-être vise les prestations de services autres que les ventes à consommer sur place et les prestations d’hébergement : il ne s’applique pas à votre location, et l’écart est de plus du double. Quant au seuil unique de 25 000 € annoncé un temps, il a été supprimé, non reporté.
Dépasser 85 000 € et dépasser 93 500 € n’ont pas le même effet
Au-delà de 85 000 € sur une année, vous perdez la franchise pour l’année suivante entière. Au-delà de 93 500 € en cours d’année, la TVA devient due pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter de la date du dépassement, et non au premier jour du mois : c’est l’ancienne règle, abandonnée, qui continue de circuler.
Ce dont la franchise vous dispense, et ce dont elle ne vous dispense pas
Elle vous dispense du dépôt d’une déclaration de TVA : la CA12 annuelle au régime simplifié, la CA3 mensuelle ou trimestrielle au régime normal. Le jour où vous en sortez, c’est ce calendrier qui commence. Elle ne vous dispense de rien d’autre.
- Porter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur chacune de vos factures, et n’y faire apparaître aucune TVA.
- Surveiller les deux seuils en cours d’année, ce qui suppose un suivi de vos encaissements.
- Renoncer à toute déduction de TVA sur vos achats, sauf à lever l’option ci-dessous.
La franchise ne touche que la TVA. Votre régime de déclaration des revenus et vos prélèvements sociaux n’en dépendent pas : ils sont traités par le pilier.
Récupérer la TVA : par quel chemin, à quelle hauteur, pour combien de temps
La franchise se refuse
C’est le mécanisme que personne ne mentionne, et c’est pourtant le seul par lequel un propriétaire aux recettes modestes peut récupérer la TVA d’un achat ou de travaux. L’article 293 F du code général des impôts permet d’opter pour le paiement de la TVA : l’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée, vaut deux années civiles et se reconduit tacitement.
Deux bornes, tout de même. Elle ne s’ouvre qu’à qui est déjà dans le champ : sans les trois services sur quatre, ni location à un exploitant, il n’y a rien à optionner. Et elle se referme : revenir à la franchise pendant la période de régularisation oblige à reverser une part de la taxe déduite.
Vous ne déduisez qu’à hauteur de l’usage locatif
Une limite joue avant toutes les autres, et elle vise le profil dominant en parc résidentiel de loisirs, celui de l’usage mixte. La TVA n’est déductible qu’à proportion de l’utilisation du bien pour vos opérations imposables. Si vous vous réservez six semaines de jouissance sur une saison de vingt-six, la part personnelle n’ouvre aucun droit à déduction, et une variation ultérieure de cette proportion se régularise. La méthode de calcul admise n’étant pas documentée par l’administration, faites-la valider avant de déduire.
Vous ne récupérez que la taxe qui vous a été facturée
« 20 % récupérables » surestime le gain, et le taux qui figurera sur vos factures de travaux dépend d’abord de la nature de votre hébergement.
| Ce que vous achetez | Taux facturé | Condition |
|---|---|---|
| Travaux sur chalet ou HLL | 10 %, ou 5,5 % en rénovation énergétique | Local incorporé au sol, non aisément démontable et déplaçable, achevé depuis plus de deux ans |
| Travaux sur mobil-home | 20 % | Un hébergement conservant en permanence ses moyens de mobilité n’est pas un local d’habitation au sens de la TVA |
| Mobilier et équipements | 20 % | Dans tous les cas, comme les matériaux achetés directement |
La condition d’incorporation au sol est celle de la doctrine sur les locaux à usage d’habitation éligibles au taux réduit sur travaux. C’est le même critère de fait que celui qui commande la taxe foncière.
La durée de l’engagement dépend de la nature du bien
| Nature du bien | Durée de régularisation | Ce que cela vise |
|---|---|---|
| Immeuble | Vingt ans, par vingtièmes | Chalet fixé au sol à perpétuelle demeure, construction immobilisée |
| Bien meuble immobilisé | Cinq ans, par cinquièmes | Mobil-home conservant en permanence ses moyens de mobilité, mobilier, équipements |
Article 207, II de l’annexe II au code général des impôts. L’année d’acquisition, d’achèvement ou de première utilisation compte pour une année entière.
L’écart est de un à quatre, et l’on se trompe dans les deux sens : renoncer à une opération à cause d’un engagement de vingt ans qui ne vise pas votre bien, ou revendre au bout de sept ans en pensant ne rien devoir.
Ce compteur ne se déclenche pas tout seul. Il se déclenche le jour où le bien cesse de servir à une activité taxable : vous arrêtez les services, vous revenez à la franchise, ou vous cédez le bien sans TVA. Une revente d’immeuble exonérée à la septième année laisse treize vingtièmes à reverser. La cession d’un mobil-home immobilisé par un assujetti, elle, est soumise à la TVA : rien à reverser, mais de la taxe à facturer à l’acheteur. Faites qualifier votre bien avant de raisonner sur un délai, et voyez notre page sur les taxes locales en PRL, qui porte le critère de qualification.
À l’achat, la TVA dépend de qui vous vend
- Entre particuliers, il n’y a pas de TVA. Les droits de mutation ne portent que sur ce qui est immobilier, la parcelle et, le cas échéant, la construction qui y est fixée. La cession d’un mobil-home resté mobile est une vente de bien meuble, sans acte notarié ni droits d’enregistrement. D’où l’importance de la ventilation du prix dans le contrat.
- Auprès d’un professionnel, la taxe entre dans le prix, mais pas toujours de la même façon. Un hébergement neuf est vendu taxe comprise au taux normal. Un hébergement d’occasion revendu par un professionnel relève en général du régime de la marge : vous supportez la taxe sans qu’elle apparaisse sur la facture, et vous ne la récupérez donc jamais, même assujetti. Pour la parcelle, la ligne de partage entre taxation sur le prix total et taxation sur la marge se fait confirmer par le notaire avant la signature.
Demandez dans tous les cas que la facture ou l’acte fasse apparaître le régime retenu : c’est lui qui décide de ce que vous pourrez récupérer. Et rappelez-vous que la TVA supportée sur les commissions de plateforme et de conciergerie n’est pas récupérable si vous n’êtes pas assujetti : elle grève réellement vos revenus et lignes de coûts d’une location.
Votre situation en quatre questions
- Fournissez-vous au moins trois des quatre services ? Comptez le nettoyage à la règle exacte, tolérance des séjours de moins d’une semaine comprise. Si la réponse est non, votre location reste exonérée et le reste ne vous concerne pas.
- Votre contrat avec l’exploitant est-il une location, ou un mandat de gestion ? Sous mandat, vous restez le bailleur. En location à un exploitant qui fournit lui-même les services, vous êtes taxé sans rien fournir.
- Vos recettes d’hébergement dépassent-elles 85 000 € l’année précédente, ou 93 500 € en cours d’année ? Si la réponse est non aux deux, la franchise s’applique, avec ses obligations de forme. Si vous approchez le second seuil, surveillez vos encaissements : c’est la date exacte du dépassement qui compte.
- Comptez-vous récupérer la TVA d’un achat ? Vérifiez dans l’ordre : êtes-vous dans le champ, devez-vous lever l’option de l’article 293 F, à quelle proportion d’usage locatif déduisez-vous, et pendant combien d’années restez-vous engagé.
- On entre dans le champ par les services, par un contrat résidentiel de plus d’un mois, ou parce qu’on loue à un exploitant qui fournit lui-même les services. Un mandat de gestion ne suffit pas, et le classement du parc ne fait entrer personne.
- La tolérance du nettoyage ne vaut que pour les séjours de moins d’une semaine : sept nuits n’en font pas partie.
- La franchise joue jusqu’à 85 000 € et 93 500 €, et se refuse par l’option de l’article 293 F, pour deux ans.
- Vous déduisez à hauteur de l’usage locatif, et vous restez engagé vingt ans pour un immeuble, cinq ans pour un bien meuble.
Sources
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, version du 26 mars 2025 : exonération sans option, les trois branches d’assujettissement, la règle des trois services sur quatre, et la condition de nettoyage : effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant celui-ci, un rythme hebdomadaire étant considéré comme suffisant, avec une tolérance réservée aux séjours d’une durée inférieure à une semaine.
- Actualité BOFiP du 7 août 2024 : premiers commentaires de l’article 261 D, 4° dans sa rédaction issue de l’article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2024.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, version du 7 août 2024 : les trois catégories visées par le a de l’article 279 du code général des impôts, dont la première couvre les prestations d’hébergement du secteur hôtelier ou d’un secteur à fonction similaire, et la troisième les seuls terrains de camping et de caravanage classés.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-10-30, version du 6 juin 2018 : commentaires consacrés aux terrains de camping, dans lesquels les parcs résidentiels de loisirs ne sont pas mentionnés, et qui précisent qu’un terrain non classé relève du taux normal.
- BOI-TVA-DECLA-40-10-10, version du 1er juillet 2026 : seuils de 85 000 € et 93 500 € pour les prestations d’hébergement, et seuil de 37 500 € réservé aux prestations de services autres que les ventes à consommer sur place et l’hébergement.
- BOI-TVA-DECLA-40-10-20, version du 1er juillet 2026 : mention obligatoire sur les factures, interdiction de faire apparaître la taxe, perte de la franchise pour l’année suivante, et taxation des opérations dont le fait générateur intervient à compter de la date du dépassement du seuil majoré.
- BOI-TVA-DED-60-10 : régularisation par cinquièmes sur cinq ans pour les biens immobilisés autres que les immeubles, par vingtièmes sur vingt ans pour les immeubles, l’année d’acquisition comptant pour une année entière.
- Entreprendre, taux de TVA applicables aux travaux, fiche vérifiée le 21 février 2026 : 10 % sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien d’un logement achevé depuis plus de deux ans, 5,5 % sur la rénovation énergétique, 20 % sur le mobilier et les matériaux achetés directement.
- Entreprendre, franchise en base de TVA, fiche vérifiée le 1er janvier 2026 : seuils applicables, et option pour le paiement de la TVA de l’article 293 F, qui prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée, vaut deux années civiles et se reconduit tacitement.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, version du 22 octobre 2025 : les habitations légères et structures préfabriquées, mobil-homes compris, ne sont des locaux d’habitation éligibles au taux réduit sur travaux que si elles sont « incorporées au sol et ne sont pas aisément démontables et déplaçables ».
Cités en prose dans le corps de la page, sans lien : article 261 D, 4° du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 · article 279, a · article 293 B · article 293 F · article 207, II de l’annexe II · loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 · article 279-0 bis pour le taux réduit sur les travaux. Le classement des parcs résidentiels de loisirs relève de la série D. 333 du code du tourisme, et non des articles 332, qui visent les terrains de camping.
Deux réserves que nous préférons publier. La première porte sur le taux applicable à la location d’un emplacement de parc résidentiel de loisirs : ni le code, ni la doctrine administrative, ni les commentaires consacrés aux campings ne visent nommément ces parcs. Nous publions ce silence et sa conséquence probable, le taux normal, plutôt qu’une réponse que nous ne pouvons pas fonder ; un rescrit est la seule voie de sécurisation. Elle ne concerne pas la prestation d’hébergement assortie de services, qui relève de la première catégorie du a de l’article 279 et du taux de 10 %.
La seconde porte sur la TVA à l’acquisition. La ligne de partage entre taxation sur le prix total et taxation sur la marge dépend de la nature du bien et de celle du vendeur : nous publions le principe et renvoyons au notaire pour la modalité, sans chiffrer un cas particulier.
Les seuils et taux énoncés ici sont ceux en vigueur pour les années indiquées. La qualification de votre activité dépend des services que vous fournissez réellement et des contrats que vous avez signés : elle s’apprécie cas par cas.
Foire aux questions
Un propriétaire en PRL doit-il facturer la TVA à ses locataires ?
Dans la grande majorité des cas non, mais la réponse se construit en deux temps qu’il ne faut pas mélanger.
D’abord le champ. La location meublée est exonérée de TVA sans possibilité d’option (article 261 D, 4° du code général des impôts). Vous n’y entrez que si vous fournissez au moins trois des quatre services de l’hôtellerie, si vous consentez un contrat à usage résidentiel de plus d’un mois avec ces mêmes services, ou si vous louez votre hébergement à un exploitant qui réalise lui-même ces opérations. Dans ce dernier cas seulement, vous êtes taxé sans rien fournir. Attention à ne pas le confondre avec un simple mandat de gestion, sous lequel vous restez le bailleur et où votre situation se juge sur les services rendus en votre nom.
Ensuite la franchise. Même dans le champ, vous ne facturez rien tant que vos recettes d’hébergement ne dépassent pas 85 000 € l’année précédente et 93 500 € l’année en cours. C’est la situation de fait de presque tous les loueurs individuels en parc résidentiel de loisirs.
Une chose reste certaine dans tous les cas : le classement du parc ne fait entrer personne dans le champ.
Je loue à la semaine : est-ce que je fournis le service de nettoyage au sens de la TVA ?
C’est la question qui décide du compte, parce que le nettoyage est presque toujours le troisième service qui fait basculer une location dans le champ.
La règle est double : le nettoyage doit être effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant celui-ci, un rythme hebdomadaire étant considéré comme suffisant. Une tolérance dispense de la seconde condition, mais elle est bornée aux séjours d’une durée inférieure à une semaine.
Une location du samedi au samedi dure sept nuits : elle n’entre donc pas dans cette tolérance. Si vous nettoyez seulement avant l’arrivée et ne proposez rien pendant le séjour, vous ne cochez pas ce service sur une semaine pleine. Si vous louez du samedi au vendredi, ou si vous proposez un passage de ménage en cours de séjour, vous le cochez.
Faites le compte avant d’ajouter une prestation pour mieux louer : avec le linge et l’accueil, ce troisième service suffit à faire entrer toute votre activité dans le champ de la TVA.
Peut-on récupérer la TVA sur l’achat d’un chalet neuf en PRL ?
Oui, mais quatre conditions s’enchaînent, et l’argument commercial n’en mentionne généralement aucune.
Être dans le champ. Sans trois services sur quatre, ni location à un exploitant, il n’y a rien à récupérer.
Sortir de la franchise. Si vos recettes restent sous 85 000 €, vous êtes en franchise, qui interdit toute déduction. On en sort en levant l’option de l’article 293 F : elle prend effet le premier jour du mois où vous la déclarez, vaut deux années civiles et se reconduit tacitement.
Déduire à hauteur de l’usage locatif. Si vous vous réservez six semaines de jouissance sur une saison de vingt-six, la part personnelle n’ouvre aucun droit à déduction. La méthode de calcul admise n’étant pas documentée, faites-la valider.
Rester engagé le temps voulu. On vous dira « vingt ans » : c’est la durée pour un immeuble. Pour un bien meuble immobilisé, mobil-home conservant en permanence ses moyens de mobilité, mobilier ou équipements, la régularisation se fait par cinquièmes sur cinq ans (article 207, II de l’annexe II au code général des impôts). Le compteur se déclenche le jour où le bien cesse de servir à une activité taxable : arrêt des services, retour à la franchise, ou cession sans TVA.
Un dernier point sur le montant : vous ne récupérez que la taxe facturée. Sur un hébergement neuf affiché 80 000 € toutes taxes comprises, elle représente 13 333 €, un sixième du prix, et non un cinquième.
Le taux de TVA dépend de ce que vous facturez : hébergement ou emplacement
Si vous êtes dans le champ parce que vous fournissez trois services sur quatre, ce que vous vendez est une prestation d’hébergement d’un secteur à fonction similaire à l’hôtellerie. C’est la première catégorie du a de l’article 279 du code général des impôts, et le taux est de 10 %. Les prestations annexes qui ne sont pas de l’hébergement relèvent du taux normal.
L’incertitude porte ailleurs : sur la location d’un emplacement, c’est-à-dire la redevance que l’exploitant vous facture pour la parcelle, ou la mise à disposition d’une parcelle viabilisée. La troisième catégorie du même texte vise les locations de moyens d’hébergement et d’emplacements dans les terrains de camping et de caravanage classés, et les parcs résidentiels de loisirs n’y sont nommément visés ni par le texte, ni par la doctrine, y compris dans les commentaires consacrés aux campings, qui précisent seulement qu’un terrain non classé relève du taux normal.
Un taux réduit étant d’interprétation stricte, ce silence penche vers le taux normal. Sur ce point précis, un rescrit auprès de l’administration fiscale est la seule réponse opposable.
Et si votre parc est exploité en régime hôtelier, la TVA que vous lisez sur les relevés de l’exploitant est la sienne : c’est lui qui facture le vacancier.
La franchise en base de TVA dispense-t-elle de toute obligation ?
Non. La franchise vous dispense de facturer la TVA et de la déclarer, elle ne vous dispense pas du reste.
Premier point, le seuil qui vous concerne réellement. Pour une prestation d’hébergement, la franchise s’applique tant que vos recettes ne dépassent pas 85 000 € l’année précédente et 93 500 € l’année en cours (CGI, art. 293 B). Le seuil de 37 500 € vise les prestations de services autres que les ventes à consommer sur place et les prestations d’hébergement : il ne s’applique pas à votre location.
Ce que vous devez faire malgré la franchise : porter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur chacune de vos factures, n’y faire apparaître aucune TVA, surveiller les deux seuils en cours d’année, déclarer vos revenus en BIC et acquitter vos prélèvements sociaux.
Et le jour où vous dépassez : au-delà de 85 000 € sur une année, vous perdez la franchise pour l’année suivante entière. Au-delà de 93 500 € en cours d’année, la TVA devient due pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter de la date du dépassement.