Redevance et charges en PRL : ce que vous payez, ce que vous déduisez

Chaque année, le propriétaire d’un hébergement en parc résidentiel de loisirs reçoit un appel de fonds ou une facture. Selon le parc, elle s’appelle cotisation, redevance, loyer d’emplacement, parfois charges. Ces mots ne sont pas interchangeables : ils désignent des sommes qui ne reposent ni sur le même texte, ni sur la même décision, et qui ne se contestent pas de la même façon. Cette page s’adresse au propriétaire d’un lot ou d’un hébergement. Elle explique qui fixe le montant, ce qu’il couvre, comment il évolue et ce que vous pouvez en déduire si vous louez. Les montants observés sont réunis sur la page ce que vous paierez chaque année en PRL.

Cotisation, redevance d’emplacement, redevance prévue à l’acte : trois logiques

Le régime du parc décide de tout : qui fixe la somme, sur quel texte, et comment la contester. Il se lit dans vos documents : un acte notarié d’achat de parcelle et des statuts d’association, ou un contrat d’emplacement signé avec un exploitant.

La cotisation d’association syndicale (parc à cession)

Dans un parc à cession, vous êtes propriétaire de votre parcelle et membre, du seul fait de cette propriété, de l’association syndicale qui gère les voies, les réseaux et les équipements communs. Votre cotisation finance un budget voté en assemblée, selon une clé de répartition et des règles de vote que seuls les statuts fixent : aucun texte n’impose une voix par parcelle ni une répartition à la surface. Le fonctionnement de l’association, ses garanties en cas d’impayé et vos recours sont détaillés sur notre page L’association syndicale d’un PRL, qui fait foi sur ce sujet. Un cas à connaître avant de lire la suite : un parc à parcelles privatives où aucune association n’a été constituée relève par défaut de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 1^er), qui encadre alors la répartition des charges ; faites qualifier le régime par votre notaire.

La redevance d’emplacement (régime hôtelier)

En régime hôtelier, vous êtes propriétaire de votre mobil-home ou de votre chalet, pas du terrain. Vous louez l’emplacement à l’exploitant, et la redevance est le prix de ce louage de chose au sens de l’article 1709 du Code civil. Aucun texte ne fixe ce prix ni un plafond de hausse : le ministère de l’Économie l’a rappelé en réponse à une question parlementaire (AN, question n° 8520), les obligations des parties sont librement fixées par le contrat. Vous ne votez rien. En cours de contrat, les hausses restent limitées par la clause de révision et par les règles exposées plus bas, dont celles du droit de la consommation si vous contractez comme particulier. Si vous louez votre hébergement ou l’avez acheté par une société, cette qualité de consommateur peut vous être contestée : faites le point avec un juriste. Le contrat d’emplacement est examiné clause par clause sur la page redevance d’emplacement : contrat, révision, renouvellement.

La redevance prévue par l’acte de vente

Certains parcs à cession ne fonctionnent pas avec une association de propriétaires : l’acte de vente prévoit le versement d’une redevance annuelle à la société qui gère les parties communes. Son montant, ce qu’elle couvre et sa révision sont écrits dans l’acte et ne se votent pas. Trois vérifications s’imposent avant de signer : la liste précise des prestations, la mention hors taxes ou toutes taxes comprises, et la durée de l’engagement, puisque votre futur acquéreur devra reprendre cette redevance.

Ce que couvre la somme annuelle, et ce qu’elle laisse à votre charge

Il n’existe pas de liste légale des dépenses couvertes. En ASL, c’est le budget voté qui fait foi ; en régime hôtelier, le contrat et les informations remises avant la signature ; dans le troisième cas, l’acte. Trois postes créent régulièrement des malentendus.

• Les ordures ménagères. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt qui porte sur les propriétés soumises à la taxe foncière bâtie (article 1521 du Code général des impôts) : un chalet fixé au sol peut y être soumis, une parcelle nue ou un mobil-home qui garde ses moyens de mobilité non. Ce que l’association ou l’exploitant vous facture pour la collecte peut être une prestation, ou le remboursement prévu d’une taxe ou d’une redevance payée par le parc. Demandez sur quoi porte cette ligne avant de croire payer deux fois.
• L’eau et l’électricité de votre emplacement. Elles sont le plus souvent relevées à un compteur individuel et facturées à part. Si elles sont forfaitaires, le contrat doit le dire.
• Les équipements de loisirs. Piscine, animations, accès au bar : inclus, payants ou réservés à certaines périodes, cela dépend du parc. Ce qui vous engage et engage le parc, c’est ce qui est écrit.

Autre point que les acheteurs découvrent tard : la somme est due que vous occupiez votre hébergement ou non. En ASL, la cotisation finance un budget commun et suit la parcelle. En régime hôtelier, la redevance rémunère la mise à disposition de l’emplacement, que vous y passiez trois semaines ou toute la saison. Seuls les statuts, le contrat ou l’acte peuvent prévoir autre chose.

Comment le montant évolue d’une année sur l’autre

En ASL, par le vote du budget. Sous contrat, par la seule clause de révision, puis librement au renouvellement.

En ASL : un budget voté, des comptes à demander

La cotisation évolue avec le budget que l’assemblée adopte. Une hausse votée dans les formes prévues par les statuts s’impose à tous les membres, y compris à ceux qui ont voté contre. Votre pouvoir s’exerce avant le vote : demander le détail des postes, comparer avec les comptes de l’exercice écoulé, proposer une autre dépense. Les éventuelles règles de régularisation en fin d’exercice sont celles des statuts. La marche à suivre face à une hausse qui vous semble irrégulière est détaillée sur la page hausse des charges : vérifier, contester, réagir.

Dans un contrat : la clause de révision, et ses limites

Pendant la durée du contrat, la redevance n’évolue que selon la clause de révision. Deux règles du Code monétaire et financier encadrent cette clause, quel que soit le contrat, redevance prévue à l’acte comprise. Une troisième, issue du Code de la consommation, s’y ajoute lorsque vous contractez comme consommateur avec un professionnel :

• une révision annuelle ne peut appliquer que la variation de l’indice sur l’année écoulée ; une clause qui retient une période de variation de l’indice plus longue que l’intervalle entre deux révisions est réputée non écrite (article L. 112-1) ;
• les indexations fondées sur le niveau général des prix, ou sur des prix sans relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties, sont interdites (article L. 112-2). L’indice des prix à la consommation de l’Insee mesure le niveau général des prix : une redevance indexée sur cet indice soulève une vraie question de validité, que nous vous conseillons de soumettre à un juriste avant de signer ;
• une clause qui permettrait à l’exploitant de modifier seul le prix, en dehors de l’indexation décrite au contrat, est présumée abusive sans preuve contraire possible dans un contrat à durée déterminée (Code de la consommation, article R. 212-1, 3°) et réputée non écrite (article L. 241-1). Dans un contrat à durée indéterminée, une modification du prix n’est admise que si l’exploitant vous prévient assez tôt pour vous permettre de résilier (article R. 212-4).

Au renouvellement, la situation change : l’exploitant peut proposer un nouveau prix. Si vous le refusez, le contrat prend fin à son échéance et vous devez libérer l’emplacement, donc déplacer ou vendre votre hébergement. C’est d’abord votre contrat qui décrit ce qui se passe alors. Relisez-le, avec les informations que l’exploitant doit vous remettre avant la signature (arrêté du 24 décembre 2014) et, si votre hébergement est une résidence mobile, la notice d’information sur la location à l’année (article D. 333-4 du Code du tourisme).

Si vous louez : ce que vous pouvez déduire

Si vous ne louez pas, rien : la cotisation ou la redevance reste une dépense personnelle, sans effet sur votre impôt. Si vous louez votre hébergement en meublé, vos recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et le sort de la somme annuelle dépend du régime d’imposition.

• Au micro-BIC, rien ne se déduit. L’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes (article 50-0 du Code général des impôts), qui couvre toutes vos charges. Déduire en plus votre redevance reviendrait à la compter deux fois.
• Au régime réel, la cotisation ou la redevance est une charge déductible. Si vous occupez aussi votre hébergement une partie de l’année, seule la part correspondant à l’usage locatif peut être déduite. La méthode de calcul de cette part se valide avec votre expert-comptable.

Les seuils, les taux d’abattement et l’arbitrage entre les deux régimes sont exposés sur la page fiscalité d’un bien en PRL.

Avant d’acheter : les pièces à réunir

Le montant de la première année dit peu de chose. Ce qui compte, c’est la façon dont il a évolué et ce qui pourrait le faire monter. Les pièces diffèrent selon le régime.

Ce dernier point protège votre argent. Les droits et obligations envers l’association sont attachés à la parcelle et la suivent, quel que soit son propriétaire (article 3 de l’ordonnance de 2004). Lors de la vente, l’association est avisée et peut faire opposition sur le prix pour se faire payer ce que doit le vendeur. Si elle ne le fait pas, elle peut se retourner contre la parcelle, notamment par son hypothèque légale, qui suit le bien. Demandez au notaire de retenir sur le prix les sommes dues. Le déroulé complet d’une acquisition est présenté dans le guide acheter ou vendre en PRL.

En cas de désaccord sur la somme ou sur les services

Écrivez d’abord, gardez la trace de chaque échange, puis passez par l’assemblée, le médiateur ou le juge selon votre régime.

Un service prévu n’est plus rendu

En ASL, la cotisation n’est pas le prix d’un service : elle finance un budget voté et reste due en entier. Un équipement abandonné se conteste en assemblée, ou en contestant le budget et la gestion, jamais en réduisant soi-même son paiement.

Avec un contrat d’emplacement ou une redevance prévue à l’acte, commencez par une mise en demeure écrite qui décrit les manquements (la piscine fermée toute la saison, l’entretien des espaces verts arrêté) et vise la clause qui prévoyait le service. Si rien ne change, l’article 1223 du Code civil ouvre une réduction du prix proportionnée à ce qui n’a pas été fourni, par deux voies. Si vous n’avez pas encore payé, vous pouvez notifier vous-même cette réduction, rapidement et par écrit ; c’est risqué si le juge l’estime ensuite excessive. Si vous payez en entier, faites-le sous réserve écrite de vos droits, puis demandez la réduction au juge à défaut d’accord. Vous pouvez aussi demander en justice l’exécution de la prestation.

Ne suspendez jamais tout paiement de votre propre chef. Ce n’est admis que face à un manquement suffisamment grave (article 1219 du Code civil), et c’est le juge qui en décide après coup. Sinon, vous vous exposez à la résiliation de votre contrat d’emplacement ou, en ASL, à l’hypothèque légale de l’association sur votre parcelle.

La hausse ou la clause vous paraît contestable

En ASL, le désaccord se règle d’abord en assemblée, où plusieurs propriétaires qui portent ensemble une demande pèsent plus qu’un seul. Face à un exploitant ou à une société gestionnaire, une clause qui crée un déséquilibre significatif à votre détriment peut être jugée abusive (Code de la consommation, article L. 212-1) : c’est le cas à examiner pour une indexation qui ne joue qu’à la hausse. Avant le juge, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de la consommation dont relève le professionnel (article L. 612-1). Il faut lui adresser votre demande dans l’année qui suit votre réclamation écrite au professionnel, réclamation sans laquelle il ne peut pas examiner le litige (article L. 612-2). Les étapes, les délais et les modes de règlement amiable sont rassemblés sur le pilier prévenir et régler un litige en PRL.