Redevance d’emplacement en PRL : contrat, révision, renouvellement

Vous achetez un mobil-home ou un chalet dans un parc exploité sous régime hôtelier : vous en êtes propriétaire, mais le terrain reste à l’exploitant. Vous lui versez chaque année une redevance pour occuper votre emplacement. C’est cette somme, souvent appelée redevance de parcelle, que cette page examine clause par clause : ce qu’elle rémunère, ce que la loi vous garantit avant de signer, comment se lit la clause de révision, ce qui se joue à l’échéance du contrat et en cas d’impayé. Dans un parc à cession, où vous achetez la parcelle elle-même, vous ne payez pas de redevance d’emplacement : la différence entre les trois sommes possibles est expliquée sur la page redevance et charges en PRL. Les montants observés figurent sur la page ce que vous paierez chaque année. Les clauses du contrat d’emplacement, de la durée à la vente sur place, sont commentées sur modèles de contrats en PRL.

Ce que la redevance rémunère, poste par poste

La redevance est le prix de la location de votre emplacement. Le Code du tourisme décrit le parc sous régime hôtelier comme un terrain dont une seule personne a la propriété ou la jouissance, exploité par une seule personne, dont les emplacements sont loués pour une durée qui peut dépasser le mois à une clientèle qui n’y élit pas domicile (article D. 333-4). Votre contrat s’analyse en principe comme un louage de chose au sens de l’article 1709 du Code civil, souvent assorti de services.

Ce que couvre la redevance, au-delà de l’emplacement, dépend du contrat. L’arrêté du 24 décembre 2014 oblige toutefois l’exploitant à vous indiquer avant la signature le prix des services et équipements indispensables, ou le fait qu’ils sont compris dans la redevance. Le tableau ci-dessous suit cette logique.

Deux points à garder en tête. La redevance est due pour toute la durée du contrat, que vous passiez trois semaines sur place ou toute la saison, sauf clause qui prévoit autre chose. Et un service présenté dans la brochure du parc mais absent du contrat ou de ses annexes ne vous est pas acquis.

Ce que la loi impose, et ce qu’elle laisse libre

L’exploitant fixe librement la redevance. Aucun texte n’impose de plafond de hausse, d’indice ou de durée minimale de contrat : interrogé à l’Assemblée nationale, le ministère de l’Économie a répondu que la durée du bail, le montant du loyer et plus généralement les obligations des parties sont librement fixés (question écrite n° 8520). Le contrat type issu du groupe de travail de la direction générale des entreprises, entré en vigueur le 1er janvier 2021, n’a aucune valeur contraignante.

Ce que la loi vous garantit, c’est une information complète avant de vous engager :

• l’exploitant doit vous remettre sur support durable, avant la conclusion du contrat, les informations prévues par l’arrêté du 24 décembre 2014 : durée et prix de la location, modalités de règlement, conditions de renouvellement et de modification du contrat avec les modalités de revalorisation, modalités de résiliation anticipée avec les frais et le préavis, prix des prestations indispensables ;
• si votre hébergement est une résidence mobile de loisirs, il doit aussi vous remettre une notice d’information sur les conditions de location des emplacements à l’année, dont vous attestez avoir pris connaissance avant toute signature (article D. 333-4) ;
• le règlement intérieur suit un modèle type fixé par arrêté, et une modification substantielle doit vous être notifiée au moins six mois avant sa date d’effet (arrêté du 17 février 2014).

Ces documents se demandent par écrit, avant de signer. Ce sont eux qui vous serviront de référence le jour où le prix changera.

La clause de révision, ligne par ligne

Pendant la durée du contrat, la redevance n’évolue que selon la clause de révision. Les principes qui l’encadrent sont résumés sur la page redevance et charges en PRL ; voici comment les appliquer à votre contrat.

Les règles du Code de la consommation supposent que vous ne contractiez pas pour les besoins d’une activité professionnelle. Si vous louez votre hébergement à des vacanciers, cette qualité peut vous être contestée. Si vous l’avez acheté par une société qui n’exerce pas d’activité professionnelle, une SCI familiale par exemple, les règles sur les clauses abusives restent applicables (articles L. 212-2 et R. 212-5), mais pas la médiation de la consommation. Faites le point avec un juriste avant de vous appuyer sur elles. Les deux règles du Code monétaire et financier valent quel que soit votre profil.

À l’échéance du contrat : un nouveau prix, dans le cadre annoncé à la signature

À l’échéance d’un contrat à durée déterminée, l’exploitant peut proposer un nouveau prix, sans lien avec l’indice de révision. Si vous ne l’acceptez pas et qu’aucun accord n’est trouvé, le contrat s’arrête à son terme : il vous faut alors libérer l’emplacement, en déplaçant ou en vendant votre hébergement.

Avant d’en arriver là, trois vérifications :

1. comparez la proposition aux conditions de renouvellement et de modification annoncées dans l’information remise avant la signature, et, pour une résidence mobile, dans la notice ;
2. si le contrat fixe un délai pour annoncer les conditions du renouvellement, vérifiez qu’il a été respecté ;
3. regardez ce qui s’est passé à la dernière échéance : si, sans rien signer de nouveau, vous avez tous deux continué d’exécuter le contrat, il a été tacitement reconduit aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée (articles 1214 et 1215 du Code civil). Une hausse se discute alors dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, avec la règle de préavis rappelée plus haut.

Pendant le contrat, une clause qui permettrait à l’exploitant de résilier sans préavis d’une durée raisonnable est présumée abusive, sauf preuve contraire (Code de la consommation, article R. 212-2, 4°), et une clause qui lui réserverait le droit de résilier à sa guise sans vous reconnaître le même droit est interdite (article R. 212-1, 8°). Ces règles visent la rupture en cours de contrat ; le refus de reconduire à l’échéance obéit d’abord à ce que le contrat prévoit. Un contrat de courte durée sans conditions de reconduction écrites fragilise tout projet qui suppose de rester dix ans.

La même logique joue à la revente. Votre mobil-home est un bien meuble que vous vendez librement, mais la cession du contrat d’emplacement à votre acheteur dépend de l’exploitant et de ce que prévoit le contrat. Aucun texte ne plafonne la commission de vente. Pour une résidence mobile, la notice prévoit qu’elle suppose un montant fixé au préalable d’un commun accord et correspondant à une prise en charge effective des visites et de la commercialisation. Les étapes d’une vente sont détaillées dans le guide acheter ou vendre en PRL.

Si la redevance n’est pas payée

Un impayé expose à la fin du contrat, donc à l’obligation de retirer votre hébergement, mais le Code civil encadre la façon d’y arriver :

• si le contrat comporte une clause résolutoire, elle ne joue en principe qu’après une mise en demeure restée sans effet, qui doit mentionner expressément cette clause (article 1225) ;
• sans clause, l’exploitant ne peut mettre fin au contrat par simple notification qu’en cas de manquement suffisamment grave, à ses risques, après une mise en demeure vous laissant un délai raisonnable et annonçant la résiliation. Vous pouvez contester cette décision devant le juge à tout moment, et c’est alors à lui de prouver la gravité du manquement (articles 1224 et 1226) ;
• l’exploitant peut aussi demander la résolution au juge, qui peut vous accorder un délai (article 1228) ; le juge peut en outre reporter ou échelonner une dette dans la limite de deux ans, compte tenu de votre situation (article 1343-5).

En cas de difficulté passagère, écrivez avant l’échéance et proposez un échéancier : un accord écrit vaut mieux qu’une procédure. Si c’est le montant que vous contestez, payez en précisant par écrit que vous le faites sous réserve de vos droits, puis suivez la marche décrite sur la page hausse des charges : vérifier, contester, réagir.

Ce qui se négocie avant de signer

Le montant de départ dépend surtout de la demande : il a plus de chances de bouger dans un parc qui a des emplacements libres. Les autres termes du contrat comptent davantage sur la durée, et c’est sur eux que portent les demandes utiles : Le non-renouvellement et la vente du parc sont traités sur la défaillance de l’exploitant d’un PRL.

Tout ce qui est obtenu doit figurer dans le contrat ou dans un avenant signé. Une promesse orale ne vous protégera pas à l’échéance.

Estimer ce que vous paierez sur toute la durée de détention

L’hébergement se paie une fois, la redevance chaque année. Pour la comparer d’un parc à l’autre sur la durée que vous envisagez :

1. partez de la redevance actuelle et ajoutez les prestations facturées à part ;
2. appliquez la clause de révision année par année, en vous appuyant sur l’évolution passée de l’indice qu’elle retient ;
3. confrontez le résultat aux factures réelles des dernières années, que l’exploitant ou le vendeur peut vous fournir ;
4. prévoyez au moins une échéance à un prix plus élevé, puisque rien ne l’interdit ;
5. mettez ce total en regard de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien, et du coût d’un départ anticipé.

Ce calcul vous évite de choisir un parc sur le seul prix affiché du mobil-home.