Si l’exploitant du parc fait défaut : ce que deviennent votre contrat, votre hébergement et votre argent

C’est la question que l’on pose le moins et qui pèse le plus sur un achat en régime hôtelier : vous êtes propriétaire d’un hébergement posé sur un terrain qui ne vous appartient pas, et votre droit d’y rester tient à un contrat signé avec une entreprise. Si cette entreprise cesse de payer ses dettes, vend le parc ou décide de ne plus louer, que se passe-t-il ? Le droit répond, et ses réponses sont moins brutales qu’on ne le craint, à condition de connaître trois choses : la procédure collective ne met pas fin à votre contrat, vos créances se déclarent dans un délai court, et la protection de votre droit d’occuper dépend de ce que votre contrat dit et de la date qu’il porte.

Cette page prend les situations une à une, régime hôtelier d’abord, parc à cession ensuite, résidence de tourisme enfin, et termine par ce qu’il faut vérifier avant d’acheter pour ne pas dépendre de la chance. Elle ne raconte aucun cas, parce qu’aucune statistique publique ne décrit les défaillances d’exploitants de parcs, et elle s’en tient aux textes.

Régime hôtelier : l’exploitant est en sauvegarde, en redressement ou en liquidation

Première règle, la plus importante : l’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas votre contrat d’emplacement. Aucune résiliation ni résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, nonobstant toute clause contraire (Code de commerce, article L. 622-13), et la même règle s’applique en redressement et en liquidation judiciaires (article L. 641-11-1). Votre contrat continue donc, et vous continuez de devoir la redevance pour la période en cours : c’est l’administrateur ou le liquidateur qui a seul la faculté d’exiger ou non la poursuite des contrats en cours, et qui peut y mettre fin s’il ne dispose pas des fonds pour fournir la prestation. Ne cessez pas de payer de votre propre initiative : un impayé de votre part est un motif de résiliation que la procédure n’efface pas.

Deuxième règle : ce que l’exploitant vous devait avant le jugement d’ouverture ne se réclame plus à lui, mais se déclare. Un dépôt de garantie, une redevance payée d’avance pour une période où le parc n’a pas fourni ses services, une indemnité convenue, tout cela est une créance née avant le jugement, que vous adressez au mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (articles L. 622-24 et R. 622-24). Passé ce délai, la créance est éteinte sauf relevé de forclusion, rarement accordé. La déclaration se fait par écrit, au mandataire dont le nom figure dans l’annonce, avec le montant, la nature de la créance et les pièces : contrat, quittances, courriers. Elle peut être faite par vous-même, sans avocat.

Troisième règle : en liquidation, le parc est vendu, en bloc ou par lots, et c’est là que votre contrat est le plus exposé. Si le terrain est vendu, l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine, sauf s’il s’agit de biens non ruraux et que le bailleur s’était réservé ce droit dans le bail (Code civil, article 1743). Un contrat d’emplacement sous seing privé, signé entre vous et l’exploitant, n’a pas de date certaine par lui-même : il l’acquiert par l’enregistrement, ou par sa mention dans un acte authentique. Et beaucoup de contrats d’emplacement contiennent précisément la clause par laquelle l’exploitant se réserve le droit de ne pas poursuivre en cas de vente. Lisez cette clause avant d’acheter : elle vaut plus que tout le reste le jour où le parc change de mains.

Régime hôtelier : le parc est vendu, ou l’exploitant ne renouvelle pas

Hors procédure collective, la vente du parc par l’exploitant obéit aux mêmes textes : l’article 1743 protège le locataire dont le bail a date certaine, sous la même réserve de clause contraire, et dans un plan de cession arrêté par le tribunal, ce sont les contrats de location et de fourniture nécessaires au maintien de l’activité qui sont transférés au repreneur, aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure (Code de commerce, article L. 642-7). En pratique, un repreneur qui veut continuer à exploiter le parc a besoin de ses occupants et reprend les contrats ; un repreneur qui veut changer de modèle, convertir en location touristique ou fermer, ne les reprend pas, et c’est le contrat qui dit ce qui vous est dû.

Le non-renouvellement à l’échéance est le cas le plus fréquent, et le moins encadré. La notice d’information remise avant la signature doit préciser les conditions de renouvellement et, si vous avez participé aux frais d’installation de votre hébergement, les conditions d’indemnisation en cas de non-renouvellement à l’initiative du gestionnaire (arrêté du 17 février 2014, annexe II) ; les modalités de résiliation anticipée, frais et préavis, doivent y figurer aussi (arrêté du 24 décembre 2014, article 3). En dehors de ce que votre contrat prévoit, aucun texte ne vous garantit un préavis minimal ni une indemnité. Ce qui reste alors, c’est un hébergement à déplacer ou à vendre à un acheteur qui l’emportera, et un coût de transport, de dépose et de repose que la page transport, pose et raccordement décrit poste par poste. Un hébergement qui a dépassé l’âge limite des parcs voisins ne trouvera pas d’emplacement : la fin de vie d’un mobil-home est traitée sur la fin de vie d’un mobil-home.

Parc à cession : la parcelle reste à vous, les équipements communs sont la question

En parc à cession, la défaillance de l’exploitant ne touche pas votre parcelle : elle est à vous, par acte notarié, et personne ne peut vous en déloger. Ce qui est exposé, ce sont les équipements communs, voirie, réseaux, piscine, bâtiment d’accueil, et les services. Si ces équipements ont été transférés à l’association syndicale des propriétaires, comme le prévoit le montage normal d’un parc à cession, ils sont hors de la liquidation du promoteur ou de l’exploitant : l’association, dont vous êtes membre de plein droit, les gère, vote le budget et recrute, s’il le faut, un autre prestataire pour l’entretien ou l’accueil. Si le transfert n’a jamais été fait, les équipements appartiennent encore au promoteur et entrent dans sa liquidation, avec le risque qu’ils soient vendus séparément ou laissés sans entretien.

Ce point se vérifie avant d’acheter, dans l’acte de vente et les statuts de l’association : qui est propriétaire de la voirie et des réseaux, et depuis quand. Il se vérifie aussi quand un prestataire de services fait défaut : le contrat est celui de l’association, et c’est en assemblée qu’il se remplace. Le fonctionnement de l’association est sur l’association syndicale d’un PRL, et les cas d’un parc mal géré ou non conforme sur parc non conforme, promesses floues.

Résidence de tourisme : le bail commercial et les loyers

Si vous avez acheté un hébergement loué à un exploitant par bail commercial, dans une résidence de tourisme ou un parc exploité sur ce modèle, la défaillance de l’exploitant est d’abord celle d’un locataire qui ne paie plus ses loyers. Les loyers impayés avant le jugement se déclarent comme toute créance, dans les deux mois ; le bail continue, et l’administrateur décide de le poursuivre ou d’y mettre fin ; en cas de cession, le bail peut être transféré au repreneur. Ce modèle, ses avantages fiscaux et ses risques propres sont comparés au parc résidentiel de loisirs sur PRL ou résidence de tourisme : la défaillance de l’exploitant y est le risque central, et le seul que l’on ne peut pas diluer.

Ce qu’il faut faire, dans l’ordre, quand la nouvelle tombe

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter, pour ne pas dépendre de la chance

Quatre vérifications réduisent ce risque à ce qu’il est, sans le faire disparaître. La solidité de l’exploitant d’abord : ses comptes déposés au greffe, son ancienneté, l’absence de procédure en cours, à lire avant d’acheter, comme le décrit l’audit d’un parc résidentiel de loisirs. La clause de vente du parc dans le contrat d’emplacement ensuite : si l’exploitant s’y réserve le droit de ne pas poursuivre les contrats en cas de vente, vous le savez avant de signer. La durée restante et les conditions de renouvellement, avec leur indemnisation si vous participez aux frais d’installation, parce qu’elles sont ce qui vous est dû le jour du non-renouvellement. Et, en parc à cession, la propriété des équipements communs, dans l’acte et dans les statuts. Les autres risques d’un achat en PRL, un par un, sont sur les risques d’un investissement en PRL, et ce que l’exploitant vous doit en temps normal sur exploitant de PRL, ce qu’il vous doit, ce qu’il décide.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne dit pas combien de parcs font défaut ni ce que les propriétaires y perdent en moyenne : personne ne le mesure. Elle ne remplace pas un conseil face à une procédure engagée, où les délais sont courts et les pièces décisives ; la méthode et les preuves à réunir sont sur conflit en PRL, la méthode et les preuves. Elle dit ce que le droit prévoit, et ce que votre contrat doit prévoir pour que ce droit vous serve.