Prix affiché, prix payé : ce que l’écart recouvre en PRL

Le prix affiché d’un mobil-home ou d’un chalet en parc résidentiel de loisirs est un point de départ : il peut se discuter, et il ne comprend pas tout ce que l’achat vous coûtera. S’y ajoutent des frais d’entrée, une charge annuelle et, le jour où vous revendrez, une éventuelle commission. Les montants annuels que nous observons sont réunis sur notre page ce que vous paierez chaque année.

Ce que le prix affiché ne comprend pas

Le prix affiché ne comprend ni les frais d’entrée, ni la charge annuelle, ni la remise en état, ni la commission de revente. Il porte sur l’hébergement, parfois sur la parcelle. Avant de comparer deux annonces, reconstituez pour chacune ce que vous paierez réellement :

• les frais d’entrée : frais d’acte notarié, dont les droits de mutation, si vous achetez une parcelle, frais de dossier ou droit d’entrée si le parc en prévoit, transport et installation si l’hébergement doit être déplacé ;
• la charge annuelle : redevance d’emplacement si vous louez votre emplacement à l’exploitant (régime hôtelier), cotisation à l’association des propriétaires, le plus souvent une association syndicale libre, si vous avez acheté votre parcelle (parc à cession), consommations, taxes, assurance, entretien ;
• la remise en état : ce que l’inspection de l’hébergement révèle et que le vendeur n’a pas chiffré ;
• le coût de sortie : la commission que le parc pourra prélever le jour où vous revendrez.

La redevance ou la cotisation ne fait pas partie du prix de l’hébergement : c’est une somme distincte, due chaque année, que le contrat ou l’assemblée fixe. Si une annonce présente la première année comme « offerte », demandez le montant des suivantes. Demandez son montant, ce qu’il couvre et son historique avant toute offre.

Pourquoi un prix affiché n’est presque jamais le prix final

Parce que ce prix est fixé par le vendeur, pas par un marché de référence. Il contient la marge d’un professionnel ou l’estimation d’un particulier, et il se discute selon l’âge et l’état du bien et selon la situation du vendeur.

Un mobil-home perd de la valeur avec le temps

Un mobil-home est un bien meuble. Sa valeur dépend surtout de son âge, de son état et de la place qu’il occupe dans un parc, pas d’un prix au mètre carré. Il perd de la valeur chaque année : le barème attribué à la Fédération française de camping et de caravaning, que nous reprenons sur notre page mobil-home neuf ou d’occasion, en donne un ordre de grandeur. Un vendeur particulier qui fixe son prix d’après ce qu’il a payé, sans tenir compte de cette décote, affiche souvent trop haut. En parc à cession, quand vous achetez la parcelle avec l’hébergement, la part du prix qui revient au terrain suit en partie le marché local ; l’hébergement, lui, continue de perdre de la valeur.

Revendeur professionnel ou particulier

Un revendeur professionnel, concessionnaire ou exploitant, intègre dans son prix sa marge, la remise en état et parfois une garantie commerciale. En contrepartie, il vous doit, si vous achetez en tant que particulier, la garantie légale de conformité pendant deux ans, en plus de la garantie des vices cachés. Pour un hébergement d’occasion, un défaut apparu dans les douze premiers mois est présumé exister dès la vente ; au-delà, c’est à vous de le prouver. Un particulier ne doit pas cette garantie de conformité. Il reste tenu de livrer le bien tel qu’il a été décrit et de la garantie des vices cachés, qu’il peut avoir écartée par une clause du contrat s’il ignorait le défaut. L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. À prix égal, les deux offres n’apportent donc pas la même protection.

Ce qui ouvre ou ferme la négociation

• Un vendeur pressé, un départ du parc décidé, un bien en vente depuis longtemps ouvrent la discussion.
• Un hébergement âgé, des travaux à prévoir ou une clause d’âge du parc qui approche affaiblissent la position du vendeur : ce sont vos meilleurs arguments.
• À l’inverse, un hébergement récent et entretenu, sur un emplacement recherché, peut se vendre au prix affiché.

Aucune donnée publique ne mesure l’écart moyen entre prix affiché et prix signé en parc résidentiel de loisirs. Méfiez-vous de tout pourcentage présenté comme « la marge habituelle ».

La commission de mutation : le coût que l’on découvre à la revente

Quand vous revendrez votre hébergement sur place, certains parcs prélèvent un pourcentage du prix ou une somme forfaitaire. Cette commission est purement contractuelle : aucun droit de présentation légal n’existe en parc résidentiel de loisirs, et aucun texte n’en plafonne le taux.

En régime hôtelier, la notice d’information que l’exploitant doit remettre au propriétaire d’une résidence mobile avant la signature du contrat d’emplacement à l’année traite de la commission en cas de vente : elle suppose un montant fixé à l’avance d’un commun accord et correspondant à un vrai service, visites et commercialisation de l’hébergement (Code du tourisme, article D. 333-4, et arrêté du 17 février 2014, annexe II). Exigez donc, avant d’acheter, que le contrat d’emplacement, en régime hôtelier, ou les statuts et le cahier des charges, en parc à cession, disent le taux, l’assiette et le fait générateur de la commission, et si elle reste due quand vous trouvez vous-même votre acheteur. Le détail est sur notre page redevance d’emplacement : contrat, révision, renouvellement.

Évaluer avant de négocier

La valeur d’un hébergement en parc se juge sur six critères, à établir avant toute offre : son âge, son état, l’emplacement, le contrat, la charge annuelle et la tenue du parc.

Les critères qui font la valeur

Les contrôles techniques à mener sur place sont détaillés sur notre page acheter un mobil-home : les points à contrôler.

Il n’existe pas de base publique de prix pour les mobil-homes

Les ventes de mobil-homes, biens meubles, ne sont recensées dans aucune base publique. Les ventes de parcelles, en revanche, passent devant notaire et figurent dans les données de valeurs foncières publiées par l’État (DVF) : si vous achetez une parcelle en parc à cession, vous pouvez y retrouver les prix des ventes des cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Le prix enregistré peut inclure l’hébergement vendu avec la parcelle. Pour un hébergement, comparez les annonces en cours et passées, et interrogez des propriétaires du parc.

Les erreurs les plus fréquentes

Elles se commettent toutes avant l’offre, quand il est encore temps de les éviter.

• Comparer deux prix affichés sans comparer les charges annuelles qui vont avec.
• Ne pas lire le contrat ou le règlement du parc avant l’offre : durée, clause d’âge, location, cession.
• Supposer que l’hébergement se revendra facilement, au prix payé.
• Oublier la commission de revente, qui n’apparaît qu’au moment de vendre.
• Ne pas vérifier que le parc dispose de son autorisation d’aménager (un permis d’aménager pour les parcs créés depuis le 1^er octobre 2007) et que votre type d’hébergement y est admis.

Négocier : le principe

Une offre se fait par écrit, datée, et s’appuie sur des faits : défauts constatés, travaux chiffrés par devis, charges à venir, durée de mise en vente. Si vous achetez à un particulier, un écrit qui décrit le bien, son état, le prix et les conditions de la vente, comme l’agrément du parc ou l’obtention d’un prêt, vous protège : la vente d’un mobil-home seul entre particuliers ne passe pas par un notaire et n’ouvre aucun délai de rétractation. Si vous achetez aussi la parcelle, la vente se fait devant notaire. Les étapes de l’achat et de la vente, avec l’agrément du parc, sont détaillées sur notre pilier acheter ou vendre en PRL.