Acheter un chalet déjà loué : que deviennent les réservations en cours ?

Le chalet vous plaît. La terrasse donne sur les pins, la parcelle est bien entretenue et les premières semaines de l’été sont déjà réservées. Sur le papier, ces locations représentent un revenu immédiat. Elles peuvent aussi devenir une source de difficultés si personne ne précise qui accueillera les vacanciers, qui percevra le solde et qui répondra en cas d’annulation.

Lorsqu’un chalet en parc résidentiel de loisirs est vendu avec des séjours programmés, les réservations ne disparaissent pas. Mais elles ne sont pas non plus automatiquement transférées à l’acquéreur. Avant de signer, vendeur et acheteur doivent donc examiner chaque dossier, vérifier les règles du PRL et organiser par écrit la continuité des locations.

La vente du chalet ne transfère pas automatiquement les réservations

Une réservation saisonnière constitue un contrat entre un voyageur et un loueur identifié. Elle mentionne normalement les dates du séjour, le prix, les modalités de paiement, les caractéristiques de l’hébergement et les conditions d’annulation. L’acquéreur devient propriétaire du chalet à la date prévue dans l’acte de vente. Il ne devient pas pour autant automatiquement partie aux contrats de location conclus par le vendeur.

Le principe posé par l’article 1216 du Code civil est clair : un contrat peut être cédé à un tiers avec l’accord du cocontractant. Dans le cas d’une location saisonnière, le voyageur doit donc avoir accepté la reprise, à moins que son accord n’ait été donné par avance dans le contrat initial. La cession doit par ailleurs être constatée par écrit.

Cette situation ne doit pas être confondue avec la vente d’un logement occupé dans le cadre d’un bail d’habitation. Pour une résidence principale louée, le bail se poursuit généralement avec le nouveau propriétaire. Une réservation de vacances de quelques jours ou quelques semaines obéit à une logique différente.

La première question à poser au vendeur

Avant même de discuter de la répartition des revenus, demandez au propriétaire :

« Existe-t-il des réservations dont la date de séjour est postérieure à la vente ? »

La réponse doit être accompagnée de documents. Un simple calendrier affichant des cases colorées ne suffit pas. Il faut connaître l’origine de chaque réservation, les sommes déjà encaissées et les engagements pris auprès des voyageurs.

Une semaine peut avoir été bloquée :

• par une réservation Airbnb ou Booking.com ;
• par un contrat conclu directement avec un vacancier ;
• par l’intermédiaire du gestionnaire du PRL ;
• par une conciergerie ou une agence ;
• pour un proche sans contrat ni paiement ;
• à la suite d’un échange de séjour ;
• pour un propriétaire qui conserve un droit d’occupation après la vente.

Toutes les semaines indisponibles ne correspondent donc pas nécessairement à une location rémunérée.

Ce qu’il faut vérifier dans le règlement du parc

Avant de reprendre la moindre réservation, l’acquéreur doit s’assurer qu’il pourra lui-même louer le chalet.

Dans certains parcs, la location est libre sous réserve de déclarer les occupants. Dans d’autres, elle doit obligatoirement passer par le gestionnaire. Elle peut également être soumise à une commission, à une période minimale de séjour ou à des conditions concernant les remises de clés, le ménage et l’accès aux équipements collectifs.

Le droit de louer accordé à l’ancien propriétaire n’est pas toujours transmissible dans les mêmes conditions. Un nouveau mandat de gestion, une adhésion ou une autorisation peut être nécessaire. Il faut notamment consulter :

• le règlement intérieur du parc ;
• le cahier des charges ou le règlement de copropriété ;
• les statuts de l’ASL, lorsqu’il en existe une ;
• le contrat de location de l’emplacement ;
• le mandat confié au gestionnaire ou à la conciergerie ;
• les conditions d’accès à la piscine et aux services du domaine ;
• les règles relatives aux locations de courte durée ;
• les éventuels frais facturés lors du changement de propriétaire.

Cette vérification doit intervenir avant le compromis. Il serait risqué d’intégrer les futurs loyers au plan de financement sans avoir la certitude de pouvoir honorer les séjours.

Que se passe-t-il selon le canal de réservation ?

La marche à suivre dépend beaucoup de la manière dont les séjours ont été commercialisés.

Cette grille, conçue pour mon-prl.fr, donne une première orientation. Les conditions du contrat, de la plateforme et du parc restent déterminantes.

Le cas particulier d’Airbnb

Sur Airbnb, il n’est pas possible de transférer la propriété d’un compte, ses informations ou ses réservations à un autre hôte. La plateforme l’indique expressément dans son centre d’aide consacré au transfert de propriété. L’acquéreur ne doit donc pas récupérer les identifiants personnels du vendeur pour continuer à exploiter l’annonce. Outre les problèmes de sécurité, cette méthode mélangerait les données d’identité, les coordonnées bancaires, les obligations fiscales et l’historique des deux propriétaires. Les obligations qui vous incomberont ensuite comme loueur, déclaration, taxe de séjour, fiscalité, sont détaillées sur louer son hébergement de PRL sur une plateforme.

Plusieurs solutions peuvent être étudiées avec Airbnb et les voyageurs :

1. le vendeur conserve provisoirement la gestion des séjours confirmés et reverse au nouvel acquéreur la part convenue ;
2. les réservations sont annulées puis recréées sur la nouvelle annonce, avec l’accord des clients et après vérification des conséquences financières ;
3. une organisation transitoire est mise en place grâce aux fonctions de co-hôte, si la plateforme l’autorise dans cette situation.

Annuler brutalement les séjours n’est pas neutre. L’hôte peut subir des frais ou d’autres conséquences, tandis que le voyageur doit être remboursé ou relogé selon les règles applicables. Airbnb précise les conséquences d’une annulation par l’hôte.

Il vaut mieux contacter la plateforme avant la vente et conserver la réponse écrite dans le dossier de reprise.

Le fonctionnement est différent sur Booking.com

Booking.com dispose d’une procédure spécifique en cas de changement de propriétaire ou d’exploitant. La plateforme indique que les réservations futures sont transférées au nouveau propriétaire dans le cadre de cette démarche. Le vendeur doit signaler la modification et le repreneur doit accomplir les formalités demandées. Procédure Booking.com en cas de changement de propriétaire

Il reste néanmoins plusieurs questions à régler entre les parties :

• qui recevra le paiement des séjours déjà encaissés par la plateforme ;
• à qui seront facturées les commissions ;
• quelle personne traitera les demandes reçues avant la reprise ;
• qui répondra d’une annulation ou d’un litige ancien ;
• quand les nouvelles coordonnées bancaires deviendront actives ;
• comment seront gérés les avis laissés après les séjours.

Le changement technique réalisé par la plateforme ne remplace donc pas une clause financière précise dans le contrat de vente.

Arrhes ou acompte : une distinction qui compte vraiment

Le vendeur a peut-être déjà encaissé 200, 500 ou 1 000 euros pour des vacances qui auront lieu après son départ. Cette somme ne peut pas simplement être oubliée dans le calcul du prix de vente. Il faut d’abord déterminer sa nature.

Les arrhes permettent en principe à chaque partie de renoncer à la réservation selon les conséquences prévues par la loi ou le contrat. Si le professionnel annule, il peut notamment devoir restituer le double des sommes reçues. L’acompte traduit un engagement plus ferme et peut ouvrir droit à une indemnisation si le loueur n’exécute pas le séjour. La DGCCRF rappelle cette distinction dans sa fiche consacrée aux locations saisonnières.

Lorsqu’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur ne précise pas la nature du versement, les sommes payées d’avance sont en principe considérées comme des arrhes, conformément à l’article L. 214-1 du Code de la consommation.

Pour chaque séjour, le dossier de vente doit donc identifier :

• la somme versée ;
• la personne qui l’a reçue ;
• sa qualification d’arrhes ou d’acompte ;
• le solde restant à percevoir ;
• les conditions d’annulation applicables ;
• le remboursement éventuellement dû au voyageur.

Qui conserve le revenu des locations ?

Il n’existe pas de réponse unique. Tout dépend de ce que décident les parties.

Le revenu peut revenir à l’acquéreur s’il supporte l’accueil, le ménage, les consommations, la fourniture du linge et le risque lié au séjour. Dans ce cas, les sommes déjà reçues par le vendeur doivent généralement lui être transférées ou déduites du prix à payer.

Le vendeur peut également conserver tout ou partie du loyer s’il continue à gérer la réservation après la vente. Mais cette organisation suppose l’accord de l’acheteur, une assurance adaptée et un droit d’accès au chalet clairement défini.

La solution la plus propre consiste à raisonner réservation par réservation.

Exemple de répartition

Un séjour est prévu du 10 au 17 août pour un montant total de 1 200 euros :

Si l’acquéreur reprend entièrement le séjour, le vendeur peut lui reverser les 360 euros déjà reçus. L’acheteur encaissera ensuite le solde de 840 euros, puis supportera la commission et le ménage. Ce calcul est volontairement simple. Les parties doivent également tenir compte de la taxe de séjour, du linge, des consommations, des éventuels frais de plateforme et de la fiscalité de chacun.

Le tableau de reprise des réservations de mon-prl.fr

Pour éviter les zones grises, mon-prl.fr recommande d’annexer au compromis ou à l’acte de vente un état détaillé des séjours futurs.

Ce tableau forme le « passeport de reprise » des locations. Il doit être actualisé juste avant la signature définitive, car de nouvelles réservations peuvent avoir été enregistrées depuis le compromis.

La clause à prévoir dans le compromis de vente

Le compromis doit indiquer si le chalet est vendu libre de toute réservation ou avec des séjours en cours. Lorsqu’une reprise est convenue, la clause peut préciser :

la liste exhaustive des réservations concernées ;

la date à partir de laquelle le vendeur ne peut plus accepter de nouveau séjour ;

les démarches nécessaires auprès des voyageurs et des plateformes ;

1. le transfert des arrhes, acomptes et dépôts de garantie ;
2. la répartition du solde des loyers ;
3. la prise en charge des commissions et des frais ;
4. la personne responsable des annulations antérieures ;
5. les conséquences d’un refus de transfert par un voyageur ;
6. le traitement d’une réclamation formulée après la vente ;
7. les garanties données sur l’exactitude du calendrier transmis.

L’acte peut également prévoir qu’une partie du prix reste temporairement retenue jusqu’à la régularisation des réservations. Ce mécanisme doit être étudié avec le notaire ou le professionnel chargé de la transaction.

Faut-il prévenir les voyageurs ?

Oui. Les personnes qui ont réservé doivent savoir qui les accueillera, à qui elles verseront le solde et quel interlocuteur contacter en cas de difficulté. Le message doit rester simple et rassurant. Il n’est pas nécessaire de leur raconter toutes les étapes de la vente. Il faut surtout leur confirmer que :

• les dates et le prix sont maintenus ;
• le chalet et les prestations promises restent disponibles ;
• leur nouveau contact est clairement identifié ;
• le règlement déjà versé est bien pris en compte ;
• leur accord est demandé lorsque le contrat doit être cédé.

La réservation d’un meublé de tourisme doit normalement faire l’objet d’un contrat écrit indiquant notamment l’identité du loueur, les dates, le prix, les versements et les conditions d’annulation. Ces informations sont rappelées par Service-Public.fr. Un avenant ou une nouvelle confirmation écrite permet donc de formaliser le changement d’interlocuteur.

Peut-on transmettre les coordonnées des vacanciers à l’acheteur ?

Les noms, adresses électroniques, numéros de téléphone et informations relatives aux séjours constituent des données personnelles. Elles ne doivent pas être remises à l’acquéreur dans un simple dossier laissé sur la table du chalet.

La transmission doit être limitée aux renseignements nécessaires à l’exécution des réservations reprises. Les voyageurs doivent être informés du changement de responsable et de l’usage de leurs données. Les listes utilisées à des fins de prospection commerciale ne doivent pas être mélangées avec les dossiers indispensables aux séjours.

La CNIL rappelle que la transmission d’un fichier clients doit respecter plusieurs obligations, notamment l’information des personnes et l’exercice de leurs droits.

Reprendre les réservations ne donne donc pas automatiquement le droit d’envoyer ensuite une newsletter à tous les anciens vacanciers du vendeur.

Que faire si l’acquéreur ne souhaite pas accueillir les locataires ?

L’acheteur peut demander que le chalet soit vendu sans engagement locatif. Cette condition doit être exprimée dès le début des négociations.

Le vendeur devra alors :

• cesser d’enregistrer de nouvelles réservations ;
• traiter les séjours déjà confirmés ;
• rechercher une solution acceptée par les voyageurs ;
• assumer les remboursements ou conséquences financières éventuelles ;
• fournir la preuve que tous les dossiers sont clôturés avant la vente.

La perspective d’un changement de propriétaire ne permet pas d’annuler les locations sans conséquence. Le vendeur reste engagé tant qu’une reprise valable ou une annulation régulière n’a pas été organisée.

Les points à contrôler le jour de la remise des clés

Le jour de la vente, l’acheteur doit recevoir davantage qu’un trousseau de clés et la notice du chauffe-eau.

Le dossier de passation devrait comprendre

• le calendrier définitif des réservations ;
• les contrats et avenants signés ;
• les preuves de paiement ;
• les échanges utiles avec les voyageurs ;
• les inventaires transmis aux locataires ;
• les modalités d’entrée dans le PRL ;
• les badges, bracelets ou codes d’accès ;
• les coordonnées de la conciergerie ;
• le planning du ménage et du linge ;
• les consignes concernant les équipements ;
• la preuve de l’accord du gestionnaire ;
• l’état des dépôts de garantie.

Un chalet peut sembler parfaitement prêt pour accueillir des vacanciers, puis révéler de petits détails que seul l’ancien propriétaire connaît : le badge nécessaire après 22 heures, le local où sont rangés les draps ou le créneau imposé pour l’état des lieux. Cette transmission pratique compte autant que la répartition des loyers.

Une réservation bien reprise peut devenir un atout

Acheter un chalet déjà loué n’est pas nécessairement une complication. Un calendrier partiellement rempli apporte une première visibilité sur les revenus et permet d’observer la manière dont le bien se comporte en location. Pour juger ce que valent vraiment ces réservations, mettez-les en face des lignes de coûts décrites sur revenus et coûts de la location en PRL.

Les premiers voyageurs peuvent aussi devenir les premiers ambassadeurs du nouveau propriétaire, à condition que la transition reste invisible pour eux. Ils viennent chercher quelques jours au calme, une terrasse ouverte sur la verdure et le plaisir de retrouver la nature. Ils ne doivent pas subir les hésitations administratives liées à la vente.

La bonne méthode consiste à ne jamais acheter « un calendrier de réservations » sans acheter aussi les informations, les accords et l’organisation qui permettent de l’honorer.

Avant de signer, trois réflexes sont essentiels : vérifier que la location reste autorisée dans le PRL, établir un état financier pour chaque séjour et formaliser la reprise avec les voyageurs concernés. Les étapes de l’achat lui-même, de la promesse à l’acte, sont sur notre pilier acheter ou vendre en PRL.

C’est ainsi que les semaines déjà réservées deviennent une véritable valeur ajoutée plutôt qu’une dette cachée.

Sources

• Code civil, article 1216, cession de contrat avec l’accord du cocontractant, constatée par écrit à peine de nullité
• Code de la consommation, article L. 214-1, sommes versées d’avance réputées arrhes entre professionnel et consommateur
• DGCCRF, fiche pratique « Location saisonnière : les règles à connaître », contrat, arrhes, acompte et caution
• Service-public.fr, règles d’une location de vacances entre particuliers, fiche vérifiée le 20 août 2026
• Airbnb, centre d’aide, « Fusion de comptes ou transfert de propriété » : les réservations ne peuvent pas être transférées à un nouvel hôte
• Booking.com for Partners, guide sur le changement de propriétaire : réservations futures transférées au nouveau propriétaire
• CNIL, « Vente de fichiers clients : la CNIL rappelle les règles », 5 décembre 2022

Textes et pages d’aide relus le 13 octobre 2026. Les procédures des plateformes évoluent : vérifiez la page en vigueur avant la vente.