Louer ou vendre les emplacements

Deux décisions que l'on confond, et une seule est irréversible

Quand une commune envisage de faire évoluer un terrain vers un parc résidentiel de loisirs, deux questions de propriété se posent, et elles n'ont ni le même objet ni les mêmes conséquences.

La première est celle du foncier communal : la commune garde-t-elle son terrain ou le vend-elle à un opérateur ? C'est une décision de gestion patrimoniale, encadrée mais classique, et elle fait l'objet d'une page distincte : vendre un terrain communal, valeur vénale et avis des Domaines. Si le bien relève du domaine public, il faut d'abord l'en faire sortir.

La seconde est celle du mode d'exploitation du parc lui-même : les emplacements seront-ils loués, ou vendus un par un à des particuliers ? Celle-là n'est pas une question de gestion. Elle détermine ce que le parc pourra faire pendant toute sa vie, elle referme trois portes qu'aucune décision ultérieure ne rouvre, et elle est presque toujours tranchée par défaut, dans un plan de financement, sans que le conseil municipal ait su qu'il tranchait.

Cette page traite la seconde.

Le régime hôtelier : deux conditions, et ce qu'elles ouvrent

L'article D.333-4 du code du tourisme définit ce régime, et lui seul. Il s'inscrit dans le cadre juridique général du parc résidentiel de loisirs. Un parc exploité sous régime hôtelier est destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs et de caravanes. Il est constitué d'emplacements nus ou équipés de l'une de ces installations, destinés à la location pour une durée pouvant être supérieure au mois, ainsi que d'équipements communs. Il accueille une clientèle qui n'y élit pas domicile.

Le texte pose ensuite une double condition, et c'est elle qui structure tout : un parc ne peut être exploité sous ce régime qu'à la double condition qu'une seule personne physique ou morale ait la propriété ou la jouissance du terrain, et que l'exploitation en soit assurée par une seule personne physique ou morale.

Un mot mérite d'être relevé, parce qu'il ouvre une option que beaucoup de communes ignorent : le texte dit « la propriété ou la jouissance ». La condition n'impose donc pas que l'exploitant soit propriétaire. Une commune qui reste propriétaire de son terrain et en confère la jouissance à un opérateur unique, par un bail long ou une concession, remplit la première condition. Le régime hôtelier est parfaitement compatible avec le maintien de la maîtrise foncière communale, et c'est même le seul qui le soit.

Ce que ce régime ouvre

Il ouvre le classement par étoiles, qui n'est accessible qu'à lui. L'article L.333-1 du code du tourisme, disposition législative, ne prévoit de procédure de classement que pour les parcs résidentiels de loisirs exploités sous régime hôtelier. L'article D.333-5 le confirme au niveau réglementaire.

Le classement n'est pas obligatoire, et il faut le dire honnêtement : un parc non classé existe et fonctionne. Mais il conditionne l'accès à la catégorie par étoiles, à la visibilité dans les fichiers officiels d'hébergements classés, et il structure la lisibilité commerciale du produit. Notre propre comptage des parcs français, reconstitué à partir des décisions de classement, ne voit d'ailleurs que ceux-là : c'est une limite que nous publions avec le chiffre.

La cession d'emplacements : ce qu'elle encaisse, ce qu'elle ferme

L'autre modèle consiste à vendre les emplacements à l'unité, ou à les louer pour une durée supérieure à un an. Premier point à corriger, parce qu'il circule partout : cette dichotomie ne figure pas dans le code du tourisme. Elle apparaît dans le code de l'urbanisme, aux articles R.111-42 et R.443-1, qui parlent d'ailleurs de « cession d'emplacements » et non de « cession de parcelles ». La différence de vocabulaire n'est pas anodine : « parcelle » renvoie au foncier cadastral et suggère à tort une division parcellaire au sens du lotissement.

L'attrait du modèle est réel et il faut le reconnaître : il finance l'amorçage. Un opérateur qui vend ses emplacements encaisse immédiatement de quoi couvrir l'aménagement, sans avoir à porter un investissement amorti sur vingt ans. Pour un projet qui peine à trouver son financement, c'est souvent ce qui le rend possible.

Trois portes se referment en échange, et aucune ne se rouvre.

Première porte : le classement devient impossible

L'article D.333-5 exige que les parcs classés soient consacrés « pour la totalité des parcelles » à la location. Le texte prévoit lui-même la sanction : en cas de cession d'une parcelle, le parc ne remplit plus les conditions justifiant son classement, l'exploitant est tenu d'en informer l'organisme compétent, et la décision de classement est abrogée.

Une seule cession suffit. Ce n'est pas une proportion, ce n'est pas un seuil : c'est un basculement.

Deuxième porte : les résidences mobiles de loisirs sont exclues

L'article R.111-42 du code de l'urbanisme énumère limitativement les lieux où une résidence mobile de loisirs peut être installée. Le premier de ces lieux est le parc résidentiel de loisirs spécialement aménagé à cet effet, mais le texte en écarte expressément ceux qui ont été créés après le 1er octobre 2007 et qui sont exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an.

Conséquence concrète : sur un parc récent vendu à l'emplacement, seules des habitations légères de loisirs sont admises. Pas de mobil-home. C'est une contrainte de produit, de coût et de commercialisation, et elle est définitive.

Deux précisions à ne pas perdre. La date du 1er octobre 2007 signifie qu'un parc plus ancien n'est pas concerné par cette exclusion. Et l'expression « spécialement aménagé à cet effet » n'est pas décorative : un parc, même ancien, doit avoir été aménagé pour accueillir des résidences mobiles pour pouvoir en accueillir.

Troisième porte : le régime d'aménagement lui-même diffère

Celle-là est presque toujours ignorée. L'article R.443-1 du code de l'urbanisme délimite le champ des règles applicables aux terrains de camping et aux parcs résidentiels de loisirs, et il en excepte les parcs exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an renouvelable.

Les dispositions propres à l'aménagement de ces terrains, y compris les pièces spécifiques du dossier de permis d'aménager, ne s'appliquent donc pas de la même façon selon le modèle retenu. Ce n'est pas un détail de procédure : c'est le signe que le droit traite ces deux objets comme deux choses différentes, et non comme deux variantes d'un même produit.

Les deux modèles, côte à côte

Textes relus dans leur rédaction en vigueur au 6 septembre 2026. La ligne « recette » décrit une logique économique, pas une règle de droit.

Le parc mixte, et pourquoi il ne tient pas

La tentation est évidente : vendre une partie des emplacements pour financer l'opération, garder l'autre en location pour conserver une recette et le bénéfice du classement. C'est la solution que proposent spontanément la plupart des plans de financement.

Elle ne fonctionne pas. Interrogé sur ce point précis, le ministère a confirmé en mars 2025 que le décret de 2019 a introduit l'obligation que seuls les parcs exploités en régime hôtelier puissent être classés, et que les parcs mixtes sont exclus du classement, y compris pour leur seule partie hôtelière. Le motif donné est instructif : les conflits fréquents entre propriétaires privés et exploitant dans les structures mixtes.

Le motif invoqué par le ministère mérite d'ailleurs d'être entendu pour lui-même, indépendamment de la question du classement. Un parc où coexistent des propriétaires privés et un exploitant produit structurellement des conflits : sur les charges communes, sur les travaux, sur les règles d'occupation, sur la revente. Une commune qui reste liée au projet, par un bail, une redevance ou simplement par le voisinage, en hérite d'une façon ou d'une autre.

Ce que la commune décide réellement

Formulé du point de vue d'un conseil municipal, l'arbitrage n'est pas technique. Il porte sur trois choses.

• Un horizon de recette. Une recette immédiate qui solde l'opération, ou un revenu récurrent qui accompagne un mandat et les suivants. Les deux sont défendables : ce qui ne l'est pas, c'est de choisir sans le dire.
• Un degré de maîtrise. Tant que le terrain n'est pas fractionné, la commune conserve un levier, y compris à l'échéance d'un contrat. Une fois les emplacements vendus à des particuliers, il n'existe plus d'interlocuteur unique, et plus aucune échéance ne rend la main.
• Un produit. Le classement, les mobil-homes, le positionnement commercial du parc découlent du régime retenu, et non l'inverse.

Une remarque de bon sens pour finir, et elle vaut avertissement. Si votre commune reste propriétaire et confère la jouissance du terrain à un opérateur unique, le régime hôtelier est ouvert et rien n'est refermé. Si votre commune vend son foncier, elle perd la main sur ce choix : c'est l'acquéreur qui décidera du mode d'exploitation, et rien ne l'obligera à retenir celui que le conseil avait en tête. Une clause de l'acte de vente peut l'y contraindre, mais il faut y avoir pensé avant de signer.

Ce qu'il faut apporter au conseil municipal