Simulation de rentabilité : 3 scénarios chiffrés

Un pourcentage de rendement ne décide de rien tout seul

Une brochure annonce un rendement. Elle ne dit pas sur quel montant il est calculé, elle n’indique pas si la provision de renouvellement de l’hébergement y figure, et elle s’arrête avant l’impôt. Ces trois omissions suffisent à doubler un chiffre.

Cette page ne redéfinit rien. Le pilier Investissement fixe les indicateurs, la méthode de calcul détaille les postes. Ici, les deux sont appliqués à deux projets complets, sur trois hypothèses d’activité, et les résultats sortent en euros.

Un seul pourcentage de rendement apparaît par cas, pour un seul usage : vérifier que l’année moyenne tombe dans la fourchette de 2 à 5 % de rendement net avant impôt que nous observons. Le premier cas y tombe, le second non, et la suite dit pourquoi.

Les deux cas ne portent pas sur le même produit

L’appariement retenu ici est commandé par un texte. L’article R. 111-42, 1° du Code de l’urbanisme interdit d’installer une résidence mobile de loisirs, donc un mobil-home, dans un parc créé après le 1^er octobre 2007 et exploité par cession d’emplacements ou par location d’emplacements de plus d’un an, les deux conditions étant cumulatives. D’où le cas 1 : un mobil-home dans un parc à régime hôtelier, où l’emplacement se loue pour une durée qui n’excède pas un an. Et le cas 2 : un chalet démontable ou transportable, habitation légère de loisirs au sens de l’article R. 111-37, posé sur une parcelle achetée dans un parc à cession.

Comment ces trois scénarios sont construits

Trois entrées suffisent à faire tourner un scénario : le nombre de semaines louées en juillet et en août, le nombre de semaines louées en arrière-saison, et le tarif de la semaine dans chacune des deux périodes. Tout le reste se déduit.

Les deux cas retiennent 12 % de commission, soit une commercialisation en direct par plateforme. Le choix pèse lourd : au taux d’un mandat obligatoire, 35 %, l’année moyenne du cas 1 basculerait de 1 016 € à moins 582 €. Vérifiez dans le règlement du parc si la location vous est laissée libre.

La provision de renouvellement est la ligne que les tableaux commerciaux oublient, et c’est elle qui déplace le résultat. Pour le chalet, nous retenons 2 000 € par an, milieu de la fourchette de 1 600 à 2 400 € que représentent 40 000 à 60 000 € de bardage, toiture, menuiseries et lasure étalés sur vingt-cinq ans. Pour le mobil-home, elle se déduit du barème de décote de la Fédération française des campeurs, caravaniers et camping-caristes, qui laisse 30 à 40 % de la valeur d’un modèle neuf à dix ans : appliqué à un prix d’occasion de 22 000 €, il donne environ 1 400 € par an. L’hypothèse est volontairement prudente, puisqu’elle applique à un bien déjà d’occasion la courbe d’un neuf. L’âge réel de l’hébergement, que le vendeur doit vous donner, la resserre.

Cas 1 : mobil-home d’occasion, parc à régime hôtelier, littoral atlantique

Coût total d’acquisition : 30 000 €, soit 22 000 € pour le mobil-home d’occasion, 2 500 € de transport et d’installation, 1 200 € de raccordements et de mise en service, 2 500 € de mobilier et d’équipement, et 1 800 € de frais de dossier et de première assurance. C’est ce montant complet qui sert de dénominateur. Neuf semaines sont commercialisables en juillet et en août.

Charges fixes : redevance d’emplacement 2 600 €, provision de renouvellement 1 400 €, assurance, cotisation foncière des entreprises, taxes et consommations non refacturées 750 €. La cotisation foncière des entreprises n’est pas due l’année de création et n’est comptée que sur une base réduite de moitié la deuxième année.

L’année moyenne dégage un peu plus de 1 000 €, soit 3,4 % du coût total d’acquisition : le scénario tombe dans la fourchette de 2 à 5 %, et le modèle tient. Deux contrôles le confirment. Treize semaines louées sur l’année font 25 % d’occupation, bas de la fourchette littorale, et juillet et août pèsent 65 % des recettes. L’année difficile, elle, sort de la fourchette par le bas, ce qui est la définition d’une mauvaise année, et l’année excellente en sort par le haut.

Cas 2 : chalet sur parcelle achetée, parc à cession, arrière-pays provençal

Coût total d’acquisition : 110 000 €, soit 45 000 € pour la parcelle, 3 400 € de frais d’acquisition entre particuliers, dans la fourchette de 7 à 8 % du prix que nous observons, 55 000 € pour le chalet équipé, 4 500 € de transport, d’installation et de raccordements, et 2 100 € d’aménagement extérieur. Si le vendeur est un professionnel assujetti, la vente peut relever de la TVA et le calcul d’entrée change : notre page consacrée à la TVA traite ce cas, que le notaire chiffre sur l’avant-contrat.

La saison utile est plus courte à l’intérieur des terres : huit semaines commercialisables en juillet et en août, même canal de commercialisation, même commission de 12 %.

Charges fixes : cotisation d’association syndicale 1 200 €, provision de renouvellement 2 000 €, assurance, cotisation foncière des entreprises, taxes foncières et consommations 1 500 €.

L’année moyenne se solde par un déficit de 418 €, soit moins 0,4 % du coût total d’acquisition. Ce cas échoue donc au contrôle annoncé en tête de page, et il l’échoue pour une raison qui n’est pas une erreur de modèle : dix semaines louées à un tarif d’intérieur des terres ne couvrent pas la provision de renouvellement d’un chalet.

Ce montage se paie sur deux postes que le tableau ne mesure pas : le foncier, qui suit le marché local au lieu de se déprécier comme un hébergement, et votre propre usage, que la section suivante chiffre.

Les deux projets coûtent d’ailleurs presque la même chose à détenir, environ 5 100 € par an, pour des capitaux engagés qui vont de un à près de quatre.

Ce que les tableaux ne disent pas

Les deux tableaux s’arrêtent au résultat avant impôt, et ils ne comptent pas les semaines que vous vous réservez. Ces deux postes déplacent les conclusions plus que n’importe quelle hypothèse d’occupation.

L’impôt, qui ne se calcule pas sur votre résultat

Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, jamais des revenus fonciers : c’est l’article 35, I, 5° bis du Code général des impôts qui le pose. Au régime micro, l’impôt se calcule sur les recettes diminuées d’un abattement forfaitaire, et non sur votre résultat. Il reste donc dû quand l’année est déficitaire.

Le taux de l’abattement et le plafond de recettes dépendent de la qualification exacte de votre location : meublé de tourisme classé, non classé, ou autre location meublée. C’est le premier point à faire trancher, avant même de calculer. Sous l’hypothèse d’une location non classée, abattement de 30 % et plafond de 15 000 €, l’année moyenne du cas 1 est imposée sur 4 865 € pour 6 950 € encaissés.

Pour un foyer dans la tranche à 30 %, s’ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux : la ponction atteint 48,6 %, environ 46,6 % une fois l’effet de la contribution sociale généralisée déductible pris en compte, soit près de 2 270 €. Le résultat de 1 016 € devient une perte d’environ 1 250 €.

Le régime réel change la donne : les charges se déduisent pour leur montant réel et l’hébergement s’amortit, dans la limite posée par le 2 du II de l’article 39 C du Code général des impôts, qui interdit à cet amortissement de créer un déficit. Il ne supprime pas l’impôt, il le reporte : les amortissements déduits sont retranchés du prix d’acquisition à la revente et augmentent d’autant la plus-value imposable. Le pilier Fiscalité donne les seuils et les conditions de chaque régime. Tranchez ce point avant de signer.

Votre propre usage, qui se paie en recettes abandonnées

Chaque semaine que vous vous réservez est une semaine que vous ne louez pas. Dans le cas 1, deux semaines d’arrière-saison prises pour soi coûtent 800 € de recettes, dont il faut retirer 96 € de commission économisée : le résultat de l’année moyenne descend à 312 €, et l’usage reste absorbé.

Dans le cas 2, quatre semaines pour soi retirent 1 408 € au résultat, qui passe à moins 1 826 € avant impôt. L’impôt du régime micro restant dû sur les 3 720 € encaissés, ajoutez environ 1 215 €. Le coût net de l’année ressort à 3 039 € pour vingt-huit nuits occupées, soit 109 € la nuit. C’est le coût d’usage, et c’est le bon indicateur pour ce montage : comparez-le au prix d’une location équivalente dans la même zone.

Les quatre variables qui font basculer une année

1. Une semaine de juillet ou d’août non louée. Dans le cas 1, elle retire 650 € de recettes et n’économise que 78 € de commission. Le résultat de l’année moyenne passe de 1 016 à 444 €. Aucune autre variable ne pèse autant.
2. Une hausse de la redevance ou de la cotisation. Dix pour cent sur la redevance du cas 1 représentent 260 € par an, sans contrepartie de recettes, et cette hausse ne redescend pas l’année suivante.
3. Un sinistre non couvert. Un dégât des eaux dû au gel, une franchise élevée ou une exclusion de garantie absorbent le résultat d’une année entière.
4. La décote. Le barème de la Fédération française des campeurs, caravaniers et camping-caristes donne 30 % de perte la première année, 15 % la deuxième, 10 % la troisième, puis environ 7 % par an, pour une valeur résiduelle de 30 à 40 % à dix ans. Un chalet perd 2 à 4 % par an, ce qui lui laisse environ 85 % de son prix à cinq ans et 65 % à dix ans, la parcelle suivant le marché foncier local. La durée de détention traite ce point en propre.

Les trois premières se surveillent en cours d’année, à condition d’avoir posé les compteurs avant la première saison : le tableau de suivi donne les indicateurs mensuels et les seuils qui déclenchent une décision.

Le stress test : deux mauvaises années de suite

Posez-vous la question dans ce sens : si deux années difficiles s’enchaînent, quel est le déficit cumulé, et pouvez-vous le couvrir sans emprunter ni revendre dans l’urgence ?

Le cas 1 demande 2 714 € sortis de votre poche sur deux ans. Le cas 2 en demande 4 738. Ces montants ne se confondent pas avec la réserve de trésorerie de trois mois de charges fixes que nous recommandons, environ 1 200 € dans les deux projets : celle-ci sert à passer le creux de février à mai, quand les charges courent sans recettes. Il faut les deux.

Ce constat n’invalide aucun des deux projets. Il fixe l’épargne disponible à avoir devant soi le jour de la signature, montant qui ne figure sur aucune brochure.