Succession d’un bien en PRL : ce qui se transmet, ce que décident les héritiers, ce que coûte l’impôt

Au décès du propriétaire d’un hébergement en parc résidentiel de loisirs, les héritiers reçoivent deux choses qui ne suivent pas les mêmes règles : un bien, mobil-home, chalet ou parcelle, et une place dans le parc, qui est un contrat sous régime hôtelier ou une adhésion à l’association en parc à cession. Cette page suit l’ordre dans lequel les questions se posent : ce qui est transmis, ce que devient la place, ce que les héritiers peuvent décider, ce que coûte l’impôt et dans quels délais. Elle ne donne aucun pourcentage de contrats ni aucun montant d’honoraires, parce qu’aucune donnée publique n’en existe ; elle cite les textes. Pour préparer la transmission de son vivant, donation et démembrement, voyez comment transmettre son bien.

Ce qui entre dans la succession, et sous quelle forme

Un mobil-home qui a gardé ses roues et sa barre de traction est une résidence mobile de loisirs au sens du Code de l’urbanisme, donc un bien meuble : il entre dans l’actif de la succession pour sa valeur au jour du décès, comme un véhicule ou du mobilier, sans acte notarié obligatoire pour sa transmission ni publicité foncière. Une parcelle de parc à cession est un immeuble : sa transmission passe par le notaire, qui établit l’attestation de propriété et la fait publier, et les héritiers deviennent membres de l’association syndicale avec la parcelle, cotisations comprises. Un chalet fixé au sol sur un emplacement loué est un cas à faire qualifier par le notaire avant toute déclaration, parce que la réponse change l’acte à établir et les droits à payer.

La valeur à déclarer est la valeur vénale au jour du décès. Pour un mobil-home, elle se lit dans les annonces de modèles comparables, bornée par le prix du neuf posé et par l’âge limite du parc ; pour une parcelle, dans les ventes du parc publiées dans les demandes de valeurs foncières. La méthode est sur estimer un bien en PRL : elle sert ici à l’administration, qui peut contester une valeur manifestement basse, et aux héritiers entre eux, pour partager sans se fâcher. Le mobilier, l’électroménager, la terrasse et l’abri suivent le bien, et il est utile de les inventorier dès les premiers jours.

La place dans le parc : ce que dit le contrat, et ce que dit la loi s’il ne dit rien

Sous régime hôtelier, l’emplacement est loué. Le Code civil pose que le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du preneur (article 1742) : à défaut de clause contraire, le contrat d’emplacement se poursuit avec les héritiers jusqu’à son terme, redevance comprise. La plupart des contrats contiennent toutefois une clause sur le décès du titulaire : poursuite avec les héritiers sur simple information de l’exploitant, poursuite soumise à son agrément, ou fin du contrat avec un délai pour vendre ou enlever l’hébergement. C’est cette clause qu’il faut lire en premier, avec les conditions de cession, l’âge maximal des hébergements et l’éventuel droit de préférence du parc, décrits sur mobil-home en PRL et contrat d’emplacement. Un refus d’agrément doit reposer sur un motif que l’exploitant peut écrire ; demandez-le par écrit.

En parc à cession, il n’y a rien à faire agréer : la parcelle se transmet comme tout immeuble, et l’adhésion à l’association suit la parcelle. Les sommes dues au jour du décès, cotisations en retard, travaux votés, suivent aussi : le notaire demandera une attestation du président. Le fonctionnement de l’association est sur l’association syndicale d’un PRL.

Les premières semaines : ce qui ne peut pas attendre

Trois choses se font sans attendre le notaire. Prévenir le parc par écrit, avec l’acte de décès, pour que la clause du contrat s’applique et que personne ne considère l’emplacement comme abandonné. Sécuriser l’hébergement, clés, fermeture, et prévenir l’assureur : un contrat d’assurance ne s’éteint pas avec l’assuré, il se poursuit au profit des héritiers, mais l’assureur doit être informé et un hébergement vide l’hiver demande une mise hors gel. Rassembler les pièces : facture d’achat de l’hébergement, contrat d’emplacement ou titre de la parcelle, statuts et règlement, dernières quittances ou appels de fonds, polices d’assurance. Le notaire établit ensuite l’acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs parts, et sans lequel rien ne se vend ni ne se transfère.

Les redevances ou cotisations continuent de courir pendant ce temps : elles sont une dette de la succession, payée sur l’actif avant partage. Un héritier qui les règle seul en garde la trace pour en demander le compte aux autres.

Les options des héritiers

Un héritier n’est jamais obligé de prendre parti avant quatre mois (Code civil, article 771) ; passé ce délai, un créancier ou un cohéritier peut le sommer de choisir. Renoncer à la succession se fait par déclaration au tribunal judiciaire ou devant notaire (article 804), et porte sur toute la succession : on ne renonce pas au seul mobil-home. Pour un hébergement dont la valeur est inférieure à son coût d’enlèvement, la question est plutôt celle d’un accord avec le parc ou d’une vente à prix symbolique, décrite sur fin de vie d’un mobil-home.

L’impôt : abattements, barème, délais

Les droits de succession se calculent sur la part nette de chaque héritier, après un abattement qui dépend du lien avec le défunt : 100 000 € pour chaque enfant et chaque parent, 15 932 € pour chaque frère ou sœur, 7 967 € pour chaque neveu ou nièce (Code général des impôts, article 779), 1 594 € à défaut d’autre abattement. Les petits-enfants qui viennent en représentation d’un parent décédé se partagent l’abattement de ce parent ; l’abattement de 31 865 € par petit-enfant ne vaut que pour les donations (article 790 B). Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés. Les donations reçues du défunt depuis moins de quinze ans sont rappelées pour le calcul (article 784). Au-delà de l’abattement, le barème en ligne directe va de 5 % sur la première tranche de 8 072 € à 20 % au-delà de 15 932 € et jusqu’à 552 324 € ; entre frères et sœurs, 35 % jusqu’à 24 430 € puis 45 % ; 55 % entre parents jusqu’au quatrième degré ; 60 % au-delà et entre non-parents (article 777). Les frais funéraires se déduisent de l’actif à hauteur de 1 500 € (article 775).

Concrètement, un mobil-home ou une parcelle transmis à un enfant est rarement taxé : il faut que la part totale de cet enfant, tous biens confondus, dépasse 100 000 €. Entre frères et sœurs ou vers un neveu, en revanche, un hébergement de quelques dizaines de milliers d’euros est taxé dès les premiers euros au-delà de l’abattement, à 35 % ou 55 %. Si le défunt avait donné la nue-propriété de son vivant en gardant l’usufruit, son décès réunit les deux sans aucun droit (article 1133) : c’est l’intérêt du démembrement, détaillé sur comment transmettre son bien.

La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès lorsqu’il a eu lieu en France métropolitaine, dans l’année dans les autres cas (article 641). Les enfants, parents, conjoint et partenaire de PACS en sont dispensés lorsque l’actif brut est inférieur à 50 000 € et qu’ils n’ont pas reçu de donation non déclarée du défunt ; les autres héritiers, lorsque l’actif brut est inférieur à 3 000 € (article 800). La revente ultérieure du bien par un héritier suit les règles ordinaires, plus-value sur bien meuble ou immobilier selon le bien, décrites sur fiscalité de la revente : le prix d’acquisition retenu est alors la valeur déclarée dans la succession, une raison de plus de ne pas la sous-évaluer.

Ce qui bloque le plus souvent

Les successions de biens de loisirs se compliquent presque toujours sur la place, pas sur le bien : un contrat d’emplacement arrivé à échéance, un hébergement au-delà de l’âge admis par le règlement, un parc qui réclame l’enlèvement, ou des cotisations impayées qui gonflent avec les mois. Elles se compliquent aussi quand un héritier occupe le bien pendant que les autres paient : l’indivisaire qui jouit seul du bien doit en principe une indemnité aux autres, et le partage peut être demandé par n’importe lequel d’entre eux à tout moment. Un accord écrit dès les premières semaines, qui dit qui paie quoi et jusqu’à quand, évite la plupart des contentieux ; le reste se traite avec le notaire, ou avec un médiateur avant le juge, selon la méthode décrite sur conflit en PRL : la méthode et les preuves.