Choisir un parc pour investir : les critères qui comptent, et comment les vérifier

Le parc pèse plus que l’hébergement dans le résultat d’un investissement, parce qu’il décide de ce que vous possédez, de votre droit de louer, de ce que vous paierez chaque année et de ce que vous pourrez revendre. Cette page donne les critères dans l’ordre où ils éliminent, et pour chacun la pièce qui le prouve. Elle ne vous dira pas qu’un parc « de 120 à 180 emplacements à moins de 5 km de la mer » rapporte tant : aucune statistique publique ne décrit la location en parc résidentiel de loisirs, l’INSEE écartant ces établissements de son enquête sur les campings et aucune fédération ne publiant de données de prix, de charges ou d’occupation. Ce qui existe, c’est une méthode, et les comptes réels du parc que vous visez. La stratégie d’ensemble est posée sur notre pilier investir en PRL.

Critère 1 : ce que vous possédez, et donc ce que vous pouvez revendre

Un parc à cession vous vend une parcelle par acte notarié : elle entre dans votre patrimoine, se revend comme un terrain et se finance par un crédit immobilier. Un parc sous régime hôtelier vous loue un emplacement : vous ne possédez que l’hébergement, bien meuble qui perd de la valeur avec les années, et votre place dépend d’un contrat qui a une échéance. Pour un investisseur, ce n’est pas un détail de forme : c’est le dénominateur de votre calcul et la nature de ce que vous revendrez. Un rendement calculé sur un mobil-home d’occasion posé sur un emplacement loué n’est pas comparable à un rendement calculé sur une parcelle avec son hébergement, et c’est pourquoi nos scénarios chiffrés sortent en euros plutôt qu’en pourcentage.

La pièce qui le prouve : l’acte de vente ou le contrat d’emplacement qu’on vous propose, et le permis d’aménager, qui porte la date de création du parc et son mode d’exploitation. Cette date décide aussi du droit d’installer un mobil-home : un parc créé après le 1^er octobre 2007 et exploité par cession ou par location de plus d’un an n’en admet pas (Code de l’urbanisme, article R. 111-42). Les deux régimes sont comparés sur notre page parcelle ou hébergement clé en main.

Critère 2 : le droit de louer, et à quelles conditions

C’est le critère éliminatoire, et il ne se devine pas : il se lit. En régime hôtelier, le contrat d’emplacement et le règlement intérieur disent si vous pouvez sous-louer votre hébergement, à qui, par quel canal et avec quelle commission. En parc à cession, ce sont le cahier des charges, le règlement et parfois les statuts de l’association qui le disent. Trois situations se rencontrent : la location libre, la location par l’intermédiaire du parc avec un mandat et une commission, et l’interdiction. Aucun texte ne fixe le taux d’une commission ni n’impose un mandat : ce qui vous engage est ce qui est écrit dans votre contrat, et un taux cité de mémoire par un vendeur ne vaut rien tant qu’il n’est pas dans le document.

La pièce qui le prouve : la clause de location du contrat ou du règlement, le mandat de gestion s’il existe, avec son taux, ses frais annexes et sa durée. Ce que la location change ensuite à vos impôts, meublé de tourisme, micro-BIC ou régime réel, TVA selon les services rendus, est sur notre pilier fiscalité et comptabilité ; ce qu’elle change à vos recettes selon la saison est sur location en PRL : revenus et lignes de coûts.

Critère 3 : la demande réelle, mesurée et non supposée

La localisation compte, mais pas sous la forme d’une règle du type « moins de cinq kilomètres de la mer ». Ce qui compte, c’est la demande que vous pouvez constater vous-même, sur trois sources que personne ne peut maquiller.

• L’historique de location de l’hébergement que vous achetez, ou d’hébergements comparables dans le même parc : semaines louées, tarifs encaissés, canaux. Un vendeur qui loue depuis trois ans a ces chiffres ; s’il ne les a pas, c’est une information.
• Les annonces en ligne pour le parc lui-même et pour les parcs voisins, aux dates de haute saison : nombre d’hébergements proposés, tarifs affichés, calendriers de disponibilité. Vous ne cherchez pas une moyenne nationale, vous cherchez à savoir si ce parc précis se loue, à quel prix et avec quelle concurrence à dix minutes.
• Le classement et sa mention, pour un parc hôtelier : la décision d’Atout France, sa date et son échéance sont dans les données ouvertes. Un parc à cession ne peut pas être classé (Code du tourisme, article D. 333-5), ce qui n’empêche pas d’y louer mais prive d’un repère.

Le littoral et l’intérieur des terres n’ont pas les mêmes saisons ni les mêmes prix d’entrée : ce que nous observons, et ce que cela change au calcul, est sur notre page bord de mer ou intérieur des terres. Et notre Observatoire donne, département par département, le nombre de parcs classés et leur taille : un parc sur deux compte vingt emplacements ou moins, ce qui rappelle que la plupart des parcs ne sont pas des domaines de vacances et que la demande de passage n’y est pas la règle.

Critère 4 : ce que vous paierez chaque année, sur pièces

Redevance d’emplacement ou cotisation d’association, fluides, assurance, impôts locaux, entretien, commission de gestion : la somme annuelle décide du résultat autant que le loyer, et elle se lit dans des documents, pas dans une brochure. En régime hôtelier, demandez la redevance des cinq dernières années et la clause de révision du contrat ; en parc à cession, les budgets votés et les procès-verbaux des trois dernières assemblées, les travaux votés non encore appelés et un relevé des sommes dues sur la parcelle. Une hausse passée se lit, une hausse future se devine dans les travaux votés et dans l’état des réseaux. Les postes et la méthode sont sur calculer la rentabilité réelle et sur hausse des charges.

Critère 5 : la sortie, lue avant l’entrée

Un investissement se juge à ce qu’il rend quand on le quitte. En régime hôtelier, vérifiez trois clauses : la transmissibilité du contrat d’emplacement à un acheteur, l’agrément que l’exploitant peut exiger, et l’âge maximal des hébergements admis dans le parc, qui fixe de fait la durée de vie commerciale de votre bien. En parc à cession, vérifiez que l’association est en règle, statuts déclarés et à jour, parce qu’une association privée du droit d’agir pèse sur la valeur de toutes les parcelles. Dans les deux cas, demandez combien d’hébergements ou de parcelles sont à vendre dans le parc et depuis combien de temps : c’est le meilleur indicateur de liquidité, et il ne coûte qu’une question. Le détail est sur revendre en PRL : facteurs de prix et liquidité.

Le tableau de décision

Ce que cette page ne vous dira pas, et pourquoi

Pas de taux d’occupation « normal », pas de rendement « moyen », pas de taille de parc « optimale », pas de nombre d’étoiles « minimum ». Ces chiffres circulent, ils ne reposent sur aucune donnée publique, et chacun d’eux vous ferait écarter de bons parcs et retenir de mauvais. La fourchette de rendement net que nous utilisons, de 2 à 5 %, n’est pas une promesse : c’est le test que doit passer le scénario moyen d’un bien qui comprend le foncier, et elle n’a aucun sens pour un hébergement seul sur un emplacement loué. Si une offre vous est présentée avec un rendement supérieur, demandez le calcul, ligne par ligne, et refaites-le avec les charges réelles. Les risques propres à ce placement sont réunis sur risques d’un investissement en PRL, et la question préalable, plaisir ou rendement, sur plaisir ou rendement.

Le choix se termine sur place : ce qu’il faut observer pendant la visite et les questions à poser à l’exploitant complètent cette grille.